Exklusives Anwesen mit repräsentativer Villa und separatem Bürogebäude | 4462
Haus | 89079 Ulm
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Willkommen auf diesem außergewöhnlichen Anwesen, das sich aus einer großzügigen Villa als Wohnhaus, einem separaten Bürogebäude sowie einer Garage, einem Nebengebäude und überdachten Stellplätzen zusammensetzt. Eingebettet in eine weitläufige, parkähnlich gestaltete Gartenanlage entsteht ein repräsentatives Gesamtensemble, das Wohnen und Arbeiten auf besondere Weise miteinander verbindet.
Die großzügige Villa mit rund 602 m² Wohnfläche bildet das Herzstück des Anwesens. Großzügige Raumverhältnisse, eine hochwertige Ausstattung sowie private Rückzugs- und Wellnessbereiche schaffen ein Wohnambiente mit besonderem Anspruch. Weitläufige Außenbereiche und der Blick in die parkähnliche Gartenanlage unterstreichen den exklusiven Charakter.
Das separate Bürogebäude bietet auf rund 402 m² Büro- und Nutzfläche ein repräsentatives und vielseitig nutzbares Arbeitsumfeld. Großzügige Räumlichkeiten und attraktive Außenbereiche verbinden professionelles Arbeiten mit der besonderen Atmosphäre des Anwesens.
Ausstattung
– Repräsentatives Anwesen mit hochwertiger Gesamtarchitektur
– Großzügige, parkähnlich gestaltete Gartenanlage
– Hochwertige Materialien und Ausstattungsdetails
– Großzügige Terrassen-, Balkon- und Außenbereiche
– Mehrere Garagen- und Carportstellplätze
VILLA
– Ca. 602 m² großzügige Wohnfläche
– Hochwertig ausgestattete Küche
– Exklusiver privater Wellness- und Spa-Bereich
– Personenaufzug
BÜROGEBÄUDE
– Separates Bürogebäude
– Ca. 402 m² Büro- und Nutzfläche
– Großzügige Büro-, Empfangs- und Besprechungsbereiche
– Personenaufzug
Ihr Ansprechpartner
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Energieausweis
38,20 kWh/(m²·a)
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Lage
Ulm zählt zu den attraktivsten Städten im Süden Deutschlands und verbindet eine hohe Lebensqualität mit einer starken wirtschaftlichen Entwicklung. Die Stadt liegt verkehrsgünstig an der Donau und bildet gemeinsam mit Neu-Ulm ein bedeutendes Oberzentrum der Region.
Die Infrastruktur ist hervorragend ausgebaut. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, gastronomische Angebote, Schulen, Kindergärten, Hochschulen sowie medizinische Einrichtungen sorgen für kurze Wege im Alltag. Die Ulmer Innenstadt bietet darüber hinaus ein vielseitiges Angebot aus Einzelhandel, Kultur und Freizeit.
Durch den Hauptbahnhof sowie die gute Anbindung an die Bundesstraßen und die Autobahnen A7 und A8 sind sowohl die umliegende Region als auch überregionale Ziele komfortabel erreichbar. Gleichzeitig bietet Ulm mit der Donau, zahlreichen Grünflächen und den Naherholungsgebieten im Stadtgebiet und der Umgebung vielfältige Möglichkeiten für Sport und Freizeit.
Als Universitätsstadt und bedeutender Wirtschaftsstandort bietet Ulm attraktive Rahmenbedingungen für Familien, Berufstätige und Studierende. Die Kombination aus urbanem Leben, guter Infrastruktur und naturnaher Umgebung macht Ulm zu einem gefragten Wohnstandort.
Sonstige Angaben
Quellen: Kurzexposé (8 Seiten), Besichtigung am 07.08.2026 mit Mario Koch und seiner Mutter, Mail Mario Koch vom 09.08.2026 mit Anlagen.
EIGENER DATENSATZ für die Villa. Das Bürogebäude Schloßstraße 14/1 wird auf Anweisung Johannes vom 09.08.2026 separat geführt = Objekt-ID 11083.
ECKDATEN: Wohnfläche 596,95 m², Brutto-Grundfläche 1.347,30 m². Grundstück 7.199 m² (Flurstück 144) + 1/2 Anteil von 382 m² (Flurstück 144/2) = 7.390 m².
BAUJAHR: 2007 – von Johannes am 09.08.2026 ausdrücklich bestätigt. Villa und Bürogebäude Nr. 14/1 sind damit baujahrsgleich, was für eine gemeinsame Errichtung spricht. Die frühere Arbeitsannahme “ca. 1996 / ca. 30 Jahre alt” ist damit erledigt. Folge für die Bewertung: Baualter 19 Jahre, bei Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (Modell Gutachterausschuss Ulm) also Restnutzungsdauer 61 Jahre und lineare Alterswertminderung 23,75 Prozent.
ZUSTAND: sehr gut (Angabe Johannes 06.08.2026), im Feld als “Sehr gepflegt” erfasst.
BAURECHT / GRUNDSTÜCK: Nur 1.587 m² sind bebaubar (Angabe Johannes 06.08.2026), der Rest liegt im WASSERSCHUTZGEBIET. Das ist für den Bodenwert entscheidend: amtlicher Bodenrichtwert Wiblingen Ortsbereich 320 EUR/m² (Stichtag 01.01.2025), Bauerwartungsland dagegen 80 EUR/m² und Gartenland im Außenbereich 17 EUR/m².
WOHNRECHT: Es besteht KEIN Wohnrecht mehr (Angabe Johannes 09.08.2026).
GARAGE: neu gebaut. Bauantragsunterlagen liegen vor (Mail 09.08.2026); laut Mario Koch entsprechen die Pläne nicht ganz der Realität – vor Ort abgleichen.
ENERGIE: Ein Energieausweis liegt NICHT vor (Mario Koch am 09.08.2026: “Einen Energieausweis habe ich leider bis dato nicht gefunden”). Vorhanden ist eine Energieberechnung / EnEV-Nachweis (BV_Koch_EnEv_Nachweis.pdf), bei Baujahr 2007 plausibel der ursprüngliche Bauantragsnachweis – taugt als Grundlage für einen Bedarfsausweis. ACHTUNG laut Eigentümer: Der dort ermittelte Wärmebedarf enthält NICHT den Heizwärmebedarf für Schwimmbad, Whirlpool und Dampfbad. Vor Bewerbung Pflichtangaben nach GEG § 87 beschaffen – Bußgeldrisiko.
GUTACHTEN 2021: Zwei Gutachten liegen vor (Nr. 14 und Nr. 14/1). WICHTIGER VORBEHALT, Mario Koch am 09.08.2026 wörtlich: der Gutachter wurde beauftragt, “damit wir den Wert der Immobilie für die Erbschaftssteuer möglichst niedrig kriegen. Er ist also bewusst ans unterste Limit der Glaubwürdigkeit gegangen.” Die Gutachtenwerte sind daher KEINE Marktwertindikation und nicht als Preisanker verwendbar.
UNTERLAGEN: Weitere Unterlagen liegen als Papierordner in der Schloßstraße; die digitalen Unterlagen des Eigentümers sind nach eigener Aussage dürftig. Lagepläne (schriftlicher Teil und mit Abstandsflächen) liegen vor. Ablage der Bewertungsunterlagen: dcserverImmobilien 6 Wertermittlung2026 2 – EFH – Einfamilienhaus 8 – Ulm Wiblingen – Koch
ENSEMBLE: Vermarktung gemeinsam mit Schloßstraße 14/1 (Objekt 11083), Gesamtfläche 10.058 m². Optional zusätzlich Schloßstraße 12 (936 m², 332,90 m² Wohnfläche, 234,54 m² Gewerbefläche, denkmalgeschützt, Wohn- und Gastronomienutzung, Flurstück 134) – nicht angelegt.
DISKRETER VERKAUF: Kaufpreis ausschließlich auf Anfrage. Keine Veröffentlichung von Preisen oder Preisindikationen in Internetportalen.
OFFEN: Zimmerzahl, unterkellert, Grundrisse, Wohn-/Nutzflächenberechnung, Baugenehmigung, Nebenkostenübersicht, Titelbild, Auftragslage/Provision.
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