Großzügig wohnen! Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in gewachsener Wohnlage | 32764075
Haus | 89614 Öpfingen
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Kosten
Energieausweis
109,66 kWh/(m²·a)
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Objektbeschreibung
In einer gewachsenen und gepflegten Wohnlage mit angenehmer Nachbarschaft präsentiert sich dieses großzügige Einfamilienhaus mit separater Einliegerwohnung als ein Zuhause mit außergewöhnlichem Platzangebot und vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten. Eingebettet in ein liebevoll angelegtes, vollständig eingefriedetes Grundstück vereint die Immobilie komfortables Wohnen mit einem hohen Maß an Privatsphäre und bietet den idealen Rahmen für Familien, Mehrgenerationenkonzepte oder die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung.
Bereits die Außenanlagen unterstreichen den durchdachten Gesamteindruck. Neben einer Garage mit überdachtem Vorplatz, der Platz für ein weiteres Fahrzeug bietet, steht Ihnen zusätzlich eine Doppelgarage zur Verfügung – ideale Voraussetzungen für Familien mit mehreren Fahrzeugen oder zusätzlichem Stauraumbedarf.
Ein freundliches und einladendes Treppenhaus empfängt Sie beim Betreten des Hauses. Bereits nach wenigen Stufen erreichen Sie die Hauptwohnung im Erdgeschoss. Hier heißt Sie ein kleiner aber feiner Eingangsbereich mit praktischem Garderobenplatz herzlich willkommen. Direkt angrenzend befindet sich das Gäste-WC, das den Wohnkomfort im Alltag auf angenehme Weise ergänzt.
Das großzügige Wohnzimmer bildet den Mittelpunkt des Familienlebens. Dank seiner weitläufigen Gestaltung entsteht eine einladende Atmosphäre, die sowohl gesellige Stunden mit Familie und Freunden als auch entspannte Momente der Ruhe ermöglicht. Große Fensterflächen sorgen für viel Tageslicht und verleihen dem Raum eine freundliche Wohnqualität.
Angrenzend befindet sich das separate Esszimmer, das den idealen Rahmen für gemeinsame Mahlzeiten und gesellige Abende bietet. Von hier aus gelangen Sie direkt auf den großzügigen, überdachten Sonnenbalkon. Mit seiner beeindruckenden Größe bietet er ausreichend Platz für eine große Sitzgruppe und wird in den Sommermonaten zum erweiterten Wohnbereich im Freien. Der herrliche Blick über den liebevoll angelegten Garten schafft dabei eine besonders entspannte Atmosphäre.
Direkt neben dem Esszimmer befindet sich die geschlossene Küche mit kurzen Wegen und einer funktionalen Raumaufteilung. Eine praktische Speisekammer ergänzt das Platzangebot und sorgt für zusätzlichen Stauraum. Die vorhandene Einbauküche befindet sich im Eigentum der derzeitigen Mieter und ist daher nicht Bestandteil des Kaufumfangs.
Ein separater Flur führt in den privaten Rückzugsbereich der Wohnung. Das zeitlos gestaltete Badezimmer ist mit einem Doppelwaschtisch, einer Badewanne sowie einer Toilette ausgestattet und überzeugt durch seine funktionale Gestaltung. Zwei gut geschnittene Schlafzimmer bieten vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Das großzügige Hauptschlafzimmer verfügt zudem über einen direkten Zugang zum Balkon, sodass Sie bereits am Morgen den beruhigenden Blick ins Grüne genießen können.
Auch die Einliegerwohnung im Untergeschoss überzeugt mit einer durchdachten Raumaufteilung und einem großzügigen Platzangebot. Ihr nahezu identischer Grundriss eröffnet zahlreiche Möglichkeiten – sei es für Angehörige, erwachsene Kinder, Gäste oder als attraktive Vermietungseinheit.
Bereits im Eingangsbereich befindet sich ein Duschbad mit Waschbecken und Toilette. Das großzügige Wohnzimmer bildet das Herzstück der Wohnung und schafft eine angenehme Wohnatmosphäre mit vielfältigen Einrichtungsmöglichkeiten. Die geräumige Küche bietet ausreichend Platz für einen Esstisch und verfügt über einen direkten Zugang zur sonnigen Terrasse. Von hier aus gelangen Sie unmittelbar in den idyllischen Garten, der mit seiner gepflegten Gestaltung zu entspannten Stunden im Freien einlädt.
Über einen weiteren Flur erreichen Sie die beiden Schlafzimmer sowie das funktionale Badezimmer, das die Wohnung sinnvoll ergänzt und den Wohnkomfort abrundet.
Der liebevoll angelegte Garten ist vollständig eingefriedet und bietet Kindern sowie Haustieren einen geschützten Ort zum Spielen und Entdecken. Gleichzeitig schaffen die gepflegten Grünflächen vielfältige Möglichkeiten für erholsame Stunden im Freien oder gesellige Sommerabende mit Familie und Freunden.
Praktischen Stauraum bietet der über eine Einschubtreppe erreichbare Dachboden. Ergänzt wird das Raumangebot durch einen Technikraum im Untergeschoss mit den Anschlüssen für Waschmaschinen. Ein weiterer, von außen zugänglicher Kellerraum beherbergt die Öltanks. Durch diese separate Unterbringung bleibt der Wohnbereich frei von Geruchsbelästigungen.
Diese Immobilie überzeugt durch ihre großzügige Architektur, ihre vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten und das harmonische Zusammenspiel aus Wohnkomfort, Funktionalität und einem wunderschönen Garten. Ein Zuhause mit besonderem Charme, das Raum für individuelle Lebenskonzepte bietet und zugleich ein behagliches Wohngefühl vermittelt.
Gerne präsentieren wir Ihnen diese besondere Immobilie im Rahmen einer persönlichen Besichtigung und freuen uns darauf, Sie vor Ort willkommen zu heißen.
Ausstattung
Das Einfamilienhaus mit separater Einliegerwohnung präsentiert sich in einem gepflegten Gesamtzustand und überzeugt durch seine solide Bausubstanz sowie die in den vergangenen Jahren bereits vorgenommenen Investitionen in den Werterhalt. Die Immobilie ist derzeit noch bis Oktober vermietet und steht anschließend zur freien Verfügung.
Zum Anwesen gehören eine Einzelgarage sowie eine Doppelgarage. Die unterkellerte Garage verfügt über ein elektrisch betriebenes Garagentor und bietet neben komfortablen Stellplätzen zusätzliche Nutz- und Lagerfläche.
Besonderes Augenmerk wurde in den vergangenen Jahren auf die nachhaltige Modernisierung der Gebäudehülle und technischen Ausstattung gelegt. Im Jahr 2025 wurde das Dach vollständig neu eingedeckt und gleichzeitig mit einer hochwertigen Aufdachdämmung aus 60 mm starken Weichfaserplatten energetisch optimiert – eine bedeutende Investition in den Werterhalt und die Energieeffizienz der Immobilie.
Ebenfalls im Jahr 2025 wurde eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 9,9 kWp installiert. Die Anlage ist seit Mai 2025 in Betrieb und generiert derzeit einen monatlichen Einspeiseabschlag von rund 96 €. Aktuell wird sie als reine Einspeiseanlage betrieben. Mit der Nachrüstung eines Stromspeichers sowie einer entsprechenden technischen Anpassung besteht jedoch die Möglichkeit, die Anlage auf Eigenverbrauch umzustellen und den selbst erzeugten Solarstrom künftig effizient für den eigenen Haushalt zu nutzen.
Bereits 2022 wurde die Öllagerung vollständig erneuert. Vier moderne Kunststofftanks mit jeweils 1.000 Litern Fassungsvermögen gewährleisten eine zeitgemäße und zuverlässige Brennstofflagerung.
Auch die Fassade wurde im Jahr 2026 neu gestrichen und unterstreicht den gepflegten Gesamteindruck der Immobilie. Das Badezimmer im Erdgeschoss wurde bereits ca. 2015 modernisiert und präsentiert sich in einem zeitgemäßen Zustand.
Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung (Viessmann Vitoladens 300) aus dem Jahr 2008. Ein Gasanschluss befindet sich bereits in der Straße und eröffnet künftigen Eigentümern zusätzliche Optionen hinsichtlich der Wärmeversorgung.
Die überwiegend aus den Jahren 2003/2004 stammenden Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierverglasung sorgen für eine solide energetische Grundlage.
Insgesamt befindet sich das Gebäude in einem gepflegten und laufend instand gehaltenen Zustand und bietet eine hervorragende Basis für die individuelle Gestaltung durch die zukünftigen Eigentümer.
Wie bei einer Immobilie dieses Baujahres üblich, bestehen im Innenbereich einzelne Modernisierungsmöglichkeiten. Insbesondere die elektrischen Installationen sollten im Hinblick auf heutige Anforderungen überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.
Das Badezimmer der Einliegerwohnung entspricht überwiegend dem ursprünglichen Baujahr und bietet Potenzial für eine zeitgemäße Neugestaltung. Ebenso eröffnen die Erneuerung einzelner Wand-, Decken- und Bodenoberflächen sowie der Einbau einer neuen Einbauküche die Möglichkeit, das Haus nach den eigenen Wohnvorstellungen zu gestalten und den Wohnkomfort weiter zu steigern.
Im Zuge zukünftiger Instandhaltungsmaßnahmen empfiehlt sich darüber hinaus die Überprüfung des Garagendaches aus Eternit, sowie eine gegebenenfalls erforderliche Erneuerung.
Insgesamt bietet diese Immobilie eine überzeugende Kombination aus bereits realisierten, werterhaltenden Investitionen und attraktivem Modernisierungspotenzial. Die wesentlichen Maßnahmen an Dach, Gebäudehülle und Anlagentechnik wurden bereits umgesetzt und schaffen eine solide Grundlage für die individuelle Weiterentwicklung dieses vielseitigen Wohnhauses.
Wir freuen uns darauf, Ihnen diese besondere Immobilie im Rahmen einer persönlichen Besichtigung näher vorstellen zu dürfen.
Lage
Die Immobilie befindet sich in attraktiver Ortsrandlage der beliebten Gemeinde Öpfingen und überzeugt durch ihre ruhige, familienfreundliche Umgebung sowie die unmittelbare Nähe zur Donau. Die naturnahe Lage bietet einen hohen Freizeit- und Erholungswert: Spaziergänge, Joggingrunden oder Fahrradtouren entlang der Donau beginnen praktisch direkt vor der Haustür und machen diese Wohnlage besonders reizvoll.
Öpfingen, im Alb-Donau-Kreis gelegen, verbindet ländliche Lebensqualität mit einer sehr guten Infrastruktur. Im Ort stehen Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, eine Bäckerei, gastronomische Angebote sowie Bankfilialen zur Verfügung. Auch die medizinische Versorgung ist mit einem Allgemeinarzt und einem Zahnarzt sichergestellt; weitere Fachärzte, Apotheken und Kliniken befinden sich im nur wenige Fahrminuten entfernten Ehingen oder in Ulm.
Für Familien bietet Öpfingen hervorragende Voraussetzungen: Ein Kindergarten beziehungsweise Kinderhaus sowie eine Grundschule befinden sich direkt im Ort und ermöglichen kurze, sichere Wege. Weiterführende Schulen sind in den nahegelegenen Städten Ehingen, Erbach und Ulm schnell erreichbar.
Die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet. Über die Bundesstraße B311 gelangen Sie in kurzer Zeit nach Ehingen (ca. 10 Minuten) und Ulm (ca. 25 Minuten). Die nahegelegenen Bundesstraßen B30 und B465 sorgen zudem für eine schnelle Anbindung an die Autobahnen A7 und A8. Ergänzt wird das Angebot durch den Donau-Iller-Nahverkehrsverbund (DING) mit regelmäßigen Busverbindungen in die umliegenden Städte und den dortigen Bahnanschlüssen.
Die Kombination aus naturnahem Wohnen am Ortsrand, der Nähe zur Donau, einer familienfreundlichen Infrastruktur und der hervorragenden Erreichbarkeit der Wirtschaftsstandorte Ehingen, Ulm und Laupheim macht diese Lage besonders attraktiv – sowohl für Familien als auch für Berufspendler oder Mehrgenerationenwohnen.
Impressum des Anbieters von Immobilie1
Verantwortlich für den Inhalt nach § 55 Abs. 2 RStV
Scheffold Immobilien GmbH
Mittelstr. 25/1
88471 Laupheim
Angaben zur Berufshaftpflichtversicherung
Allianz Versicherungs-Aktiengesellschaft Generalvertretung
Amann und Hagel OHG Kapellenstr. 37
88471 Laupheim
Geltungsraum der Versicherung: Deutschland
Streitschlichtung
Die Scheffold Immobilien GmbH ist bereit, (ausschließlich) mit Verbrauchern an den freiwilligen Schlichtungsverfahren der Ombudsmann IVD/VPB – Grunderwerb und -verwaltung teilzunehmen. Informationen hierzu finden sich auf folgender Internetseite: www.ombudsmann-immobilien.net. Im Hinblick auf § 36 VSBG wird darauf hingewiesen, dass die Scheffold Immobilien GmbH im Übrigen nicht verpflichtet ist, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.
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