Streitthema „Schimmel in der Wohnung“: Wer haftet?

Störender und gesundheitsgefährdender Schimmel in einer Mietwohnung gehört zu den häufigsten Streitfällen zwischen Vermietern und Mietern. Zwar ist Schimmel eindeutig ein Mietmangel, nicht eindeutig ist allerdings oft, ob Vermieter oder Mieter für die Folgen eines Schimmelbefalls haften müssen. Wir haben die wichtigsten Urteile der Gerichte und einige wertvolle Tipps für Vermieter zusammengestellt.

 

Mögliche Ursachen für Schimmel: Nicht ausreichende Lüftung der Wohnung; die Möbel stehen zu nahe an den Wänden, so dass die Luft nicht zirkulieren kann; mangelhafte Bausubstanz; Fehler bei Sanierungsarbeiten; Wasserschaden.

Die Rollen bei Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern sind dann meist klar verteilt: Mieter sehen die Ursache in Baumängeln der Wohnung. Vermieter gehen davon aus, dass die Mieter nicht richtig heizen oder lüften.

Die Rechtsprechung ist umstritten

In der Rechtsprechung ist trotz zahlreicher Urteile zu Feuchtigkeitsschäden bislang nicht eindeutig geklärt, wer die Verantwortung und die Kosten zu tragen hat. In der Regel wird zuerst geklärt, ob ein Baumangel vorliegt. Liegt ein solcher nicht vor, prüfen Sachverständige, ob der Mieter regelmäßig richtig lüftet und heizt.

Wie oft und wie lange sollten Mieter lüften?

Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 182/06) aus dem Jahr 2007 ist ein viermaliges Stoßlüften während des Tages für den Mieter absolut zumutbar. Das Landgericht Frankfurt am Main sieht es sogar als ausreichend an, wenn morgens und abends ein bis zweimal und nach der Rückkehr aus der Arbeit sowie vor der Nachtruhe die Wohnung gelüftet wird (LG Frankfurt am Main AZ 2-17 S 89/11). Eine baubedingte Lüftungsanforderung von sechs Entlüftungen sei hingegen unzumutbar für den Mieter, urteilte das Landgericht Berlin (LG Berlin Az. 65 S 400/15).

BGH-Urteil von 2018 nimmt Mieter bei Schimmel in die Pflicht

Es hätte ein Grundsatzurteil werden können, über das sich viele Mieter gefreut hätten. Doch es kam anders. Nach diesem Urteil sind auch Mieter verstärkt in der Pflicht, alles zu tun, um Schimmelprobleme zu vermeiden.

Verhandelt wurde der Fall von Mietern zweier Wohnungen aus Glinde bei Hamburg. Deren 1968 und 1971 erbauten Wohnungen entsprachen nicht mehr heutigen Standards, etwa in Sachen Wärmedämmung. Und so kam es zu Schimmel. Die Vorinstanz, das Landgericht Lübeck, hatte sich hinter die Mieter gestellt. Tatsächlich begünstigten Baumängel , sogenannte Wärmebrücken, die Schimmelbildung. Selbst bei regelmäßigem Lüften könnten die Mieter das Problem nicht beheben. Schon ein Schimmelrisiko durch solche baulichen Gegebenheiten könne ein Mangel sein, der Mieter dann auch zur Minderung ihrer Miete berechtigt. In einem der beiden Fälle sollte der Vermieter sogar einen Kostenvorschuss von 12.000 Euro zahlen, damit eine Innendämmung angebracht werden kann.

Dabei war klar, dass die Wohnungen zum Bauzeitpunkt den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben entsprachen. Aber, so die Richter der Vorinstanz, Mieter dürften einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht werde. Von ihnen könne nicht erwartet werden, dass sie ihr Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheizen. Ein Querlüften („Durchzug“) sei ebenso keine Pflicht. Ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten am Tag sei alles, was Vermieter einfordern dürften.

Doch all diese Regeln erkannten die BGH-Richter nicht an: Mängel, die aus zumutbaren Lüftungsintervallen und selbst aufgestellten „Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens“ hergeleitet würden, seien mit dem geltenden Recht nicht vereinbar (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Hier seien völlig einseitig Mieterinteressen berücksichtigt worden. Es sei letztlich ein neuer Mangelbegriff geschaffen worden, der für eine nicht sanierte oder grundlegend modernisierte Altbauwohnung quasi einen Neubaustandard einfordere. „Dies ist ersichtlich rechtsfehlhaft“, so die BGH-Richter.

Wärmebrücken in Außenwänden seien nicht als Mangel einer Wohnung anzusehen, wenn diese zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes allen geltenden Vorschriften und Normen entsprachen. Nur eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand rechtfertige eine Mietminderung. Im konkreten Fall habe es die nicht gegeben. In den Jahren 1968 und 1971 habe noch keine Pflicht bestanden, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten.

Auch beim Lüften nahmen die BGH-Richter Mieter in die Pflicht. Wie oft und lang gelüftet werden müsse, hänge immer vom Einzelfall ab. Im verhandelten Fall hätte es laut einem Sachverständigen gereicht, zwei Mal am Tag rund 15 Minuten Stoßzulüften oder drei Mal am Tag rund 10 Minuten. Solch ein Lüften sei keinesfalls generell unzumutbar, so die Richter.

 

Unser Tipp! Geben Sie neuen Mietern beim Einzug einen kleinen Leitfaden zum richtigen Lüften an die Hand:

Stoßlüften ist das A und O. Es ist deutlich effektiver, als das Fenster dauernd auf Kipp zu stellen und sorgt für einen schnellen Sauerstoffaustausch.

• Lüften Sie am besten morgens nach dem Aufstehen und abends vor dem Zubettgehen. Sollten Sie sich viel in der Wohnung aufhalten, zum Beispiel aufgrund eines Home Office, lohnt es sich, den Raum zusätzlich alle paar Stunden kurz zu lüften.
• Beim Stoßlüften öffnen Sie alle Fenster weit und sorgen im Idealfall für Durchzug. Lassen Sie die Fenster rund fünf bis zehn Minuten geöffnet und schließen Sie diese dann wieder. Achtung: Bei sehr kalten Temperaturen reichen oft auch wenige Minuten aus.
• Tipp: Häufig lüften Haushalte mit Kleinkindern oder Haustieren, wie zum Beispiel Hauskatzen, deutlich selten die Wohnung. Grund ist, dass beim Stoßlüften erhöhte Gefahr für Kind und Tier besteht, da alle Fenster geöffnet sind. In einem solchen Fall sollten Sie die Kinder in einen separaten Raum bringen, den Sie erst im Anschluss lüften. Gleiches gilt für Haustiere.
• Im Übrigen sollte nach dem Baden oder Duschen direkt stoßgelüftet werden.

Richtig Lüften ist wichtig. Dabei sollten Sie aber keinesfalls das Heizen vergessen.

• Lassen Sie Räume niemals völlig auskühlen, denn das ist kontraproduktiv im Hinblick auf feuchte Wände.
• Während des Stoßlüftens können Sie die Heizung zwar abstellen, aber da die Lüftung so wenig Zeit beansprucht, ist das kein Muss. Grund: Anders als beim Lüften durch gekippte Fenster, schwindet die Wärme im Raum nicht so stark.
• Damit die Wände nicht komplett auskühlen, können Sie sich ein Hygrometer anschaffen. Es misst die Luftfeuchtigkeit im Raum und zeigt Ihnen an, wann Sie genug gelüftet haben. Eine ideale Luftfeuchtigkeit liegt vor, wenn das Hygrometer zwischen 40 und 60 Prozent misst.

Lassen Sie sowohl die Waschmaschine als auch die Spülmaschine während einer längeren Abwesenheit einen Spalt weit offen. So kann die Restfeuchte aus den Geräten entweichen und sich kein Schimmel bilden. Auch sollten die Maschinen regelmäßig gereinigt werden – inklusive Gummidichtung an der Tür.

Der Gewerbemietvertrag – Diese Inhalte sollten Vermieter kennen.

In Ihrem Mietshaus befinden sich geeignete Gewerberäume und Sie denken über deren Vermietung nach? Dann sollten Sie sich umfassend über die Vertragsgestaltung informieren, denn das Gewerberecht ist um einiges freier als jenes für Wohnraum. Im Gewerbemietrecht begegnen sich Unternehmer und Vermieter auf Augenhöhe und es herrscht vorwiegend Vertragsfreiheit. Wir haben Ihnen zusammengestellt, welche Inhalte in Ihrem Gewerbemietvertrag auf keinen Fall fehlen sollten.

Das gehört in den Gewerbemietvertrag:

1. Der Vertragsgegenstand

 Bezeichnen Sie die Mieträume genau! Nur Räume, die im Mietvertrag beschrieben sind werden auch Vertragsgegenstand. Vermessen Sie also auf den Quadratmeter genau die Größe der Mieträume und zählen Sie alle zum Mietobjekt gehörenden Nebenräume auf (z.B. Keller, Lagerräume).

Unser Tipp: Machen Sie eine genau Skizze der Räumlichkeiten und nehmen Sie diese in den Mietvertrag mit auf.

 

2. Der Vertragszweck

 Formulieren Sie den Vertragszweck so genau wie möglich aus. Lässt der Vertragszweck einen zu großen Spielraum, kann der Mieter möglicherweise die Nutzung der Räumlichkeiten ändern, ohne dass Sie als Vermieter es verhindern können.

Gut zu wissen: Als Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, dass die Mieträume zum vereinbarten Zweck nutzbar sind, d.h. Sie haften für die grundsätzliche Eignung der Mietsache.

 

3. Die Miete

 Die Miethöhe und wann die zu zahlen ist kann im Gewerbemietvertrag frei vereinbart werden.

 Gut zu wissen: Vorsicht vor Mietwucher! Laut § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG) darf die vereinbarte Miete in der Regel nicht mehr als 20 Prozent über dem „üblichen Entgelte“ liegen. Vorausgesetzt, vergleichbare Räume sind knapp. Kommt es zum Streitfall, muss der Mieter das beweisen.

Eine weitere Grenze liegt bei 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bei der laut Strafgesetzbuch ein „auffälliges Mietverhältnis“ vorliegt (§ 291 StGB). Auch hierbei muss der Mieter nachweisen, dass er in einer Zwangslage ausgebeutet wurde.

 

4. Die Mieterhöhung

 Eine Mieterhöhung ist nur dann möglich, wenn sie im Vertrag vereinbart wurde. Nur über eine Indexmiete oder eine Staffelmiete können Vermieter ohne Zustimmung des Mieters erhöhen.

In längerfristig laufenden Gewerbemietverträgen stehen oft folgende Mietanpassungsklauseln:

 Indexmiete: Im Vertrag steht eine preisindexbezogene Wertsicherungsklausel, die vorsieht, dass inflations- und deflationsbereinigte Verschiebungen ausgeglichen werden. Die Indexklausel bezieht sich ausschließlich auf die Grundmiete, die Nebenkosten werden unabhängig davon abgerechnet.

Staffelmiete: Hierbei wird  zu einem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt die Miete erhöht. Die Zeitabstände sind frei verhandelbar. Die Mieterhöhung können Vermieter prozentual angeben oder als festen Geldbetrag.

 

5. Die Nebenkosten

 Unterschied zur Mietwohnung: Im Gewerbemietrecht können alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Dazu müssen die Nebenkosten im Gewerbemietvertrag genannt werden. Am besten einzeln mit den entsprechenden Verteilerschlüsseln

(z.B. nach Verbrauch oder pro m²). Achtung Heizkostenverordnung! Heiz- und Warmwasserkosten müssen z.T. verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Mieter kann die Nebenkosten als Pauschalzahlung oder monatliche Vorauszahlung leisten.

   

6. Umsatzsteueroption

 Als Vermieter haben Sie die Wahl, ob Sie zusätzlich zur Miete auch die darauf anfallende Umsatzsteuer gezahlt bekommen möchten. Wenn ja, müssen Sie im Vertrag eine entsprechende Klausel zur Umsatzsteueroption einfügen und die Umsatzsteuer darin so ausweisen, dass alle Rechnungspflichtangaben laut Umsatzsteuergesetz enthalten sind:

• vollständiger Name und Anschrift von Gewerbemieter – und Vermieter
• Steuernummer oder Umsatzidentifikationsnummer der vermietenden Partei
• Ausstellungsdatum
• Fortlaufende Rechnungsnummer
• Art und Umfang der Leistung (Miete, Nebenkosten)
• Zeitpunkt der Leistung
• Nach Steuersätzen- und Befreiung aufgeschlüsseltes Entgelt
• im Voraus vereinbarte Minderungen des Entgelts
• Entgelt und hierauf entfallender Steuerbetrag.

 

7. Mietkaution

Die Kaution können Sie frei vereinbaren. Sie muss aber nicht angelegt oder verzinst werden.

 

8. Vertragslaufzeit und Kündigung

Ob und in welcher Form eine Kündigung möglich ist, hängt davon ab, ob der Gewerbemietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde.

Befristeter Vertrag:

Hier ist in der Regel keine vorzeitige Kündigung möglich. Meistens werden solche Verträge auf drei bis fünf Jahre geschlossen.

Ein früheres Herauskommen wäre nur möglich durch

• eine außerordentliche Kündigung aufgrund von Vertragsverstößen
• ein vertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht
• eine Nachmieter-Klausel
• die Zustimmung des jeweils anderen Vertragspartners.

Unbefristeter Vertrag:

Hierbei gibt es das Recht auf eine ordentliche Kündigung. Sofern nichts anderes vereinbart wird, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume von sechs Monaten (§ 580a II BGB). Dafür muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres bei der jeweils anderen Vertragspartei angekommen sein.

Gut zu wissen: Eine außerordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags ist selten möglich. Im Gewerbemietvertrag können Sie als Vermieter Ihrem Mieter nur im Falle von Vertragsverstößen, besonders wenn die Miete nicht gezahlt wird und nachdem bereits einmal abgemahnt wurde, kündigen. Je nach Einzelfall ist dies sogar fristlos möglich. Wir raten Ihnen, sich in einem solchen Fall eine Rechtsberatung einzuholen.

 

9. Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

 Die Instandhaltungspflichten können Sie als Vermieter weitestgehend auf den Mieter übertragen, mit Ausnahme der Unterhaltung von Dach und Fach.

Schönheitsreparaturen können Sie nur auf den Mieter übertragen, wenn die Immobilie bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig renoviert war.

Unser Tipp: Diese Vereinbarung muss dem aktuellen Stand der Rechtsprechung entsprechen und darf z.B. keine starren Fristen enthalten.

 

10. Ein- und Umbauten

 Bei größeren Veränderungen muss Ihr Mieter Ihr Einverständnis einholen (z.B. beim Einbau einer neuen Küche).

Unser Tipp: Treffen Sie bereits im Mietvertrag Vereinbarungen zu Ein- und Umbauten. Stellen Sie klar, dass bei Ihrer Zustimmung zu den Umbauten am Ende des Mietverhältnisses stets eine Rückbaupflicht des Mieters auf eigene Kosten bestehen kann.

 

11. Betriebspflicht-Klausel

Unser Tipp: Da der Mieter eines Gewerberaums nur ein Nutzungsrecht, aber keine Nutzungspflicht hat, sollten Sie eine Betriebspflicht des Mieters im Vertrag klar und ausdrücklich vereinbaren. So eine Klausel schreibt dem Mieter z.B. vor, welche Öffnungszeiten gelten. Hält sich der Mieter nicht an die Betriebspflicht, können Sie ihn wegen vertragswidrigen Gebrauchs verklagen (§ 541 BGB), Schadensersatz fordern oder ihm fristlos kündigen (BGH NJW-RR 1992, 1032).

 

12. Werbung und Außenreklame

Ist im Gewerbemietvertrag keine Regelung zur Außenwerbung getroffen, so ist entscheidend, ob die örtliche Verkehrssitte die Außenwerbung zulässt (BGH, Az.: ZMR 1957, 225 = NJW 1952, 174). Zudem darf die Reklame die Außenwand nicht verunstalten.

 

Unser Tipp: Kein Geschäft und kein Laden sind mit einem anderen vergleichbar. Lassen Sie sich als Vermieter bei der Vertragsgestaltung von einem erfahrenen Fachanwalt beraten. Gerne stellen wir Ihnen gute Kontakte aus unserem Netzwerk zur Verfügung. Sprechen Sie uns jederzeit an! 

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © AdobeStock/Andrey Popov