Hirn’s Immobilienlexikon

S bis Z

S

Sondernutzungsrecht

Mit einem Sondernutzungsrecht kann einem Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung begründet, geändert oder aufgehoben werden. Außer in der Gemeinschaftsordnung ist eine Öffnungsklausel enthalten, dann kann das Sondernutzungsrecht durch Beschluss mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer auch ohne sachlichen Grund begründet, geändert oder aufgehoben werden. Das Sondernutzungsrecht wird ins Grundbuch eingetragen, um Wirkung gegen Rechtsnachfolger zu erzielen. Eine einfache Übertragung des Sondernutzungsrechts auf Dritte ist nicht möglich. Bei Begründung kann vereinbart werden, dass die Instandhaltung und Instandsetzung dem Begünstigten (Eigentümer des Sondernutzungsrechtes) obliegt – ohne diese Regelung ist sie Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Souterrain

Das Souterrain befindet sich zur Hälfte unterhalb und zur Hälfte oberhalb der Erdoberfläche und somit ein halbes Geschoss unter dem Hauseingang. Demnach handelt es sich um beleuchtete Räume, die auch für Wohnzwecke geeignet sind. Über dem Souterrain befindet sich im Normalfall ein Hochparterre.

T

Teileigentum

Das Teileigentum besteht aus dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind zum Beispiel Büroräume und Tiefgaragenstellplatz.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung enthält die genaue Beschreibung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sowie die der Sondernutzungsrechte. Es ist somit eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufzuteilen. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden.

Bestandteile der Teilungserklärung sind:

  • Gemeinschaftsordnung und Miteigentümerordnung à regelt das Verhältnis unter den Wohnungseigentümern
  • Aufteilungsplan (Abgeschlossenheitserklärung) à Macht Sonder- und Gemeinschaftseigentum sichtbar
  • Sondernutzungsrechte

U

Umwandlung

Man spricht von einer Umwandlung, wenn aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung wird. Dies trifft insbesondere dann auf, wenn sich ein Gebäude mit mehreren Mietwohnungen im Besitz eines Eigentümers ist. Durch die Umwandlung können Wohnungen einzeln verkauft werden. Für den Mieter ändert sich zunächst nichts, da der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ auch hier Bestand hat. Somit handelt es sich um eine rein formale Änderung, die im Grundbuch festgehalten wird. Dem Mieter steht bei Umwandlung rechtlich (BGB §577) ein Vorkaufsrecht zu. Dieses gilt ab der Beurkundung 2 Monate lang.

V

Verkehrswert

Der Verkehrswert und der Marktwert beschreiben ein und denselben Immobilienwert und können synonym füreinander benutzt werden. Der Verkehrswert wird stichtagsbezogen ermittelt, das bedeutet er spiegelt den Wert einer Immobilie zu genau diesem Zeitpunkt wider. Die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie und die Marktsituation zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtags soll liegen der Bewertung zu Grunde.

W

WEG-Verwalter

Die Bestellung eines WEG-Verwalters wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgeschrieben. Über die Bestellung des Verwalters kann mit Stimmenmehrheit (50% aller Stimmen der Eigentümergemeinschaft) entschieden werden. Bei Begründung des Wohnungseigentums kann der Verwalter auf maximal 3 Jahre bestellt werden – danach auf maximal 5 Jahre. Eine Abbestellung des Verwalters ist aus wichtigem Grund möglich.

Die Aufgaben eines WEG-Verwalters umfassen:

  • Beschlüsse durchführen
  • Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung/Instandsetzung zu treffen
  • Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung zu tun haben
  • Gelder verwalten

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan ist nach dem Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) eine Aufstellung der für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dieser ist vom Verwalter aufzustellen und vom Verwaltungsbeirat zu prüfen.

Der Inhalt des Wirtschaftsplans umfasst:

  • Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung
  • Anteilsmäßige Verpflichtung der Eigentümer zu Lasten/Kostentragung
  • Höhe der Instandhaltungsrückstellung
  • Jeder Eigentümer muss alle Einzelabrechnungen erhalten haben

Wohnfläche (WF)

Die Wohnfläche (WF) bezieht sich auf die Grundfläche, die entsprechend der Wohnflächenverordnung bewohnbar ist.

Dazu zählen:

  • Schlafzimmer
  • Küche
  • Bad
  • Flur
  • Wohnzimmer
  • Sonstige beheizbare und ausgebaute Bereiche

Dazu zählen nicht:

  • Verkehrs- bzw. Zweckflächen (z.B. Treppen und Heizungsräume)
  • Keller und Dachboden (wenn sie nicht zum Wohnen ausgebaut sind)

Wohnflächenberechnung

Bei der Berechnung der Wohnfläche ist die Deckenhöhe zu berücksichtigen. Flächen ab zwei Metern werden vollständig (100%) berücksichtigt, während Flächen mit ein bis zwei Metern Deckenhöhe nur zur Hälfte (50%) in die Berechnung eingehen. Bei einer Deckenhöhe von unter einem Meter darf eine Fläche nicht berechnet werden. Ebenso dürfen Terrassen und Balkone nicht zu 100% berücksichtigt werden. Hierbei muss man in überdacht (50%) und nicht-überdacht (25%) unterscheiden. Gänzlich ausgeschlossen von der Wohnflächenberechnung ist der Garten(-anteil).

Z