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GROßE BÜROEINHEIT DIREKT AN DER DONAU
Büro/Praxen | 89073 Ulm
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Inmitten der historischen Ulmer Altstadt, unmittelbar an der Donau gelegen, befindet sich diese außergewöhnliche Büroeinheit in bester Innenstadtlage. Die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss eines repräsentativen Mehrparteienhauses aus dem Jahr 1908 – generalsaniert im Jahr 1984 – vereinen auf eindrucksvolle Weise den Charme historischer Bausubstanz mit der Funktionalität und Eleganz eines modernen Arbeitsplatzes. Mit einer Nutzfläche von ca. 168 m² und großzügigen Fensterfronten nach Süden und Westen bietet diese Einheit eine lichtdurchflutete, inspirierende Arbeitsumgebung mit herrlichem Blick auf die Donau, die Stadtmauer und die Altstadt.
Der Zugang erfolgt bequem über einen Aufzug oder das Treppenhaus. Die Räume wurden bislang als hochwertig ausgestattete Büros genutzt und zeichnen sich durch eine exzellente Materialwahl und sorgfältige Gestaltung aus: Massivparkett in Buche, maßgefertigte Einbaumöbel, Designer-Wandlampen sowie Lamellen-Jalousien in allen Räumen schaffen eine angenehme, professionelle Arbeitsatmosphäre. Der offen konzipierte Grundriss lässt vielfältige Nutzungskonzepte zu – von Einzel- und Teambüros bis hin zu Konferenz- und Empfangsbereichen. Aufgrund zweier separater Eingänge ist auch eine Aufteilung in zwei autarke Einheiten denkbar – ideal für Kanzleien, Agenturen oder Gemeinschaftspraxen. Ebenso sind individuelle Grundrissänderungen realisierbar.
Der zentrale Empfangsbereich fungiert als großzügiges Entree und bildet die kommunikative Mitte der Einheit. Auf der Südseite befindet sich ein weitläufiger Büroraum mit großflächigen Fenstern, niedriger Brüstung und Blick zur Donau – prädestiniert für einen Konferenz- oder Meetingbereich. Direkt angrenzend lässt sich ein offener Sozialbereich mit Küchenzeile oder eine Mitarbeiterlounge einrichten – alle notwendigen Anschlüsse sind bereits vorhanden.
Ein weiteres Highlight bildet die Bibliothek, die sich ideal als separater Besprechungsraum, Geschäftsführungsbüro oder kreativer Rückzugsort eignet. Im ruhigeren Bereich der Einheit befinden sich mehrere abgeschlossene Räume, die sich hervorragend als Arbeitsplätze für Teams oder Führungskräfte eignen. Die Raumstruktur erlaubt auch eine flexible Neuordnung – beispielsweise für gemeinschaftliche Arbeitsplätze, Schulungsräume oder spezialisierte Fachbereiche.
Ein modern ausgestattetes Badezimmer mit Dusche und Badewanne steht ebenso zur Verfügung wie zwei separate WC-Einheiten – ideal für Mitarbeiter und Kunden. Einer der WC-Räume lässt sich bei Bedarf in ein zusätzliches Duschbad umgestalten. Die beiden separaten Zugänge ermöglichen eine einfache Trennung von Publikumsverkehr und interner Nutzung oder sogar eine vollständige Aufteilung in zwei Mieteinheiten.
Der besondere Grundriss und die lichtdurchfluteten Räume verleihen der Fläche eine offene, zugleich aber strukturierte Wirkung – perfekt für Unternehmen, die Wert auf Raumwirkung, Repräsentation und Flexibilität legen. Ob Kanzlei, Agentur, Beratungsbüro oder Praxis – diese Einheit passt sich Ihren Anforderungen optimal an.
Ein seltenes Plus in dieser Lage ist der großzügige Tiefgaragenstellplatz direkt gegenüber dem Gebäude, der im Kaufpreis enthalten ist. Zwei separat zugeordnete Kellerräume bieten zusätzlichen Stauraum für Akten, Technik oder Archivierung. Ein Fahrradraum sowie ein gemeinschaftlicher Wasch- und Trockenraum im Untergeschoss stehen ebenfalls zur Verfügung.
Diese Immobilie bietet nicht nur ein außergewöhnliches Ambiente, sondern auch eine einzigartige Kombination aus Lage, Stil und Funktionalität. Sie eignet sich ideal als repräsentativer Unternehmensstandort in einer der attraktivsten Innenstadtlagen Süddeutschlands – mit Geschichte, Perspektive und Raum für Ihre Vision.
Ausstattung
Allgemeine Bausubstanz und Modernisierung:
– Massive Bauweise: Ziegel- und Natursteinmauerwerk, Außenwandstärke ca. 50 cm
– Ursprungsbaujahr: 1908
– Umfassende Generalsanierung im Jahr 1984
– Technische Modernisierung (Heizung, Warmwasseraufbereitung): 2021–2023
– Gebäude in sehr gutem Zustand, kein Sanierungsbedarf im Gemeinschaftseigentum
Büroflächen und Raumstruktur:
– Gesamtfläche: ca. 168 m²
– Komplette Etage im 1. Obergeschoss (barrierearm, fast schwellenfrei)
– Großzügiger Grundriss mit bis zu 7 flexibel nutzbaren Büroräumen
– Zwei separate Eingänge – ideal für Teilung oder getrennte Nutzungsbereiche
– Große Fensterfronten mit Süd- und Westausrichtung und Blick auf die Donau
– Innenhof als weitere Tageslichtquelle
Innenausstattung:
– Hochwertiges Massivparkett in Buche in allen Räumen
– Maßgefertigte Einbaumöbel in allen Bereichen (im Kaufpreis enthalten)
– Designer-Wandlampen und hochwertige Beleuchtungselemente
– Lamellen-Jalousien in allen Räumen
-Teeküche mit mehreren Anschlüssen für Küchenzeile oder Kaffeeküche
– 1 Tageslichtbad mit Badewanne, Doppelwaschtisch, Waschmaschinenanschluss
– 2 separate WCs – ideal für Mitarbeiter- und Kundennutzung
– Sämtliche Räume mit Tageslicht – alle Zimmer lichtdurchflutet
Zusätzliche Flächen & Komfortmerkmale:
– Tiefgaragenstellplatz direkt gegenüber (im Kaufpreis enthalten)
– Zwei Kellerräume – ideal als Archiv-, Lager- oder Technikflächen
– 2 eigene Briefkästen
– Gemeinschaftlich nutzbarer Fahrradraum
– Wasch- und Trockenraum zur Mitbenutzung im Untergeschoss
– Ruhiges Haus mit überwiegender Wohnnutzung (außer Erdgeschoss)
– Hausmeister-Komplettservice inklusive
Nebenkosten & Gemeinschaft
– Monatliches Hausgeld:
Büro: 537 €
Tiefgaragenstellplatz: 62 €
– Rücklagenstand der WEG zum 31.12.2024:
Gesamt: 156.474 €
Anteilig nach MEAs: 10.743 €
– Keine geplanten Sanierungsmaßnahmen im Gemeinschaftseigentum
Ihr Ansprechpartner
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Energieausweis
113,00 kWh/(m²·a)
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Lage
Die Büroeinheit befindet sich in der Herdbruckerstraße – einer der renommiertesten Adressen in der Ulmer Altstadt. Direkt an der geschichtlich bedeutungsvollen Stadtmauer gelegen, mit unverbaubarem Blick auf die Donau, vereint diese Lage städtische Zentralität mit ruhiger, fast kontemplativer Atmosphäre. Für Unternehmen, die Wert auf Sichtbarkeit, Erreichbarkeit und ein inspirierendes Arbeitsumfeld legen, bietet dieser Standort ideale Voraussetzungen.
Die unmittelbare Nähe zur Ulmer Fußgängerzone garantiert eine hervorragende Infrastruktur: Restaurants, Cafés, Bäckereien, Banken, Hotels und sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in fußläufiger Distanz. Auch für Mandanten, Kunden und Geschäftspartner ist die Anreise denkbar einfach: Der Ulmer Hauptbahnhof ist in rund zehn Minuten zu Fuß erreichbar, ebenso mehrere Straßenbahnhaltestellen und Busverbindungen. Die Lage bietet zudem eine schnelle Anbindung an die B10, B28 sowie die Autobahn A8 – ideal für regionale wie überregionale Geschäftstätigkeiten.
Trotz der zentralen Position bleibt das direkte Umfeld angenehm ruhig – ohne Durchgangsverkehr, mit Blick ins Grüne und zur Donau. Die Promenade entlang des Flusses liegt direkt vor der Tür und lädt zu kurzen Spaziergängen oder informellen Meetings im Freien ein. Auch für Mitarbeitende bietet dieser Standort eine außergewöhnlich hohe Aufenthaltsqualität mit zahlreichen Naherholungs- und Versorgungsmöglichkeiten in der direkten Umgebung.
Der Standort eignet sich hervorragend für Kanzleien, Beratungsfirmen, Architekturbüros, Agenturen, Praxen oder andere Dienstleister mit Kundenkontakt und Repräsentationsbedarf. Die Adresse verbindet Seriosität mit Charakter und vermittelt dabei auf den ersten Blick: Hier ist Qualität zu Hause.
Sonstige Angaben
Die Hirn Immobilien GmbH übernimmt keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit, Qualität und Korrektheit der uns bereitgestellten Informationen.
Die Grundrisse und Zeichnungen sind nicht maßstabsgerecht. Die Unterlagen und Angaben wurden uns vom Auftraggeber überlassen.
Da wir Objektangaben nicht selbst ermitteln, übernehmen wir hierfür keine Gewähr.
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