Ein Makler bietet viele Dienstleistungen rund um die Immobilie an. Um seiner Arbeit bestmöglich nachzugehen, ist umfangreiches Wissen zu unterschiedlichen Themen notwendig. So kennt ein guter und kompetenter Makler unter anderem sämtliche Gesetze und Verordnungen, die die Immobilien- und Wohnwirtschaft betreffen. Ein Überblick.

Um den anspruchsvollen Job des Maklers gut auszuüben und Verkäufer und Kaufinteressenten gut zu beraten und zu begleiten, befasst sich ein Makler immer wieder mit aktuellen Gesetzeslagen und Verordnungen. Schließlich sollen Verkauf und Erwerb einer Immobilie rechtlich sicher ablaufen.

Gesetze und Verordnungen der Wohn- und Immobilienwirtschaft

Zu den Gesetzen und Verordnungen, die zum Wissensrepertoire des Maklers gehören, zählen unter anderem das Geldwäschegesetz (GWG), das Gebäudeenergiegesetz (GEG), die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG), das Mietrecht, die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die Immobilienbewertungsverordnung (ImmoWertV) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) inklusive des Maklerrechts.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Dieses Gesetz gilt seit dem 1. November 2020 und wurde eingeführt, damit die Klimaziele der Regierung bis 2030 erreicht werden können. Die bisherigen Verordnungen und Gesetze, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und die Energieeinsparungsverordnung (EnEV) verlieren damit ihre Gültigkeit.

Eigentümer, die bereits lange in ihrer Immobilie wohnen, müssen die Normen des GEG bisher noch nicht umsetzen. Wechselt die Immobilie durch Kauf oder Erbe den Eigentümer, entsteht auch die Pflicht energetische Standards umzusetzen. Sofern der Verkäufer die gesetzlich erforderlichen Maßnahmen bisher nicht selbst durchgeführt hat.

Die Frist beträgt zwei Jahre, um einen Altbau an den neuen energetischen Standard anzupassen. Was muss erneuert werden? Das Heizungssystem müssen teilweise mit erneuerbaren Energien genutzt werden. Die Maßnahmen betreffen auch die Fassade des Hauses.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG)

1971 wurde das Gesetz erlassen und 2015 abgeändert. Es regelt, wie und wann ein Makler bei der Wohnraumvermittlung eine Provision vom Mieter erhält. Unter anderem steht dem Wohnungsvermittler kein Entgelt bei der Vermittlung von preisgebundenen Wohnungen zu. Das schließt auch öffentlich geförderte Wohnungen ein. Zudem darf es keine wirtschaftlichen Verflechtungen gegeben haben. Der Makler muss beim Vermitteln von Wohnungen unabhängig handeln.

Bei so vielen gesetzlichen Vorgaben im Bereich der Immobilien- und Wohnungswirtschaft ist es für Laien mitunter empfehlenswert sich von einem Immobilienmakler beraten oder betreuen zu lassen. Nur ein Fehler kann, beispielsweise beim GEG, zu Bußgeldzahlungen führen.

Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen oder suchen Sie gerade eine neue? Dann beraten und unterstützen wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © AllaSereb/Depositphotos.com

Wer haftet bei Unwetterschäden?

Wenn eine Immobilie mit Wohnrecht verrentet wird, erhält der Verkäufer den Erlös über eine monatliche oder einmalige Auszahlung. Zudem darf die Immobilie weiter bewohnt werden. Doch Wohnrecht ist nicht gleich Wohnrecht. Ist ein Nießbrauchrecht eingetragen, ist weit mehr erlaubt als nur die Nutzung.

Wenn die Rente schmal und das Haus groß ist, wünschen sich viele, mehr Geld zur Verfügung zu haben. Der Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung mit Wohnrecht ist daher eine gute Möglichkeit, die eigene Rente aufzubessern. Das Wohnrecht stellt dabei eine Wertminderung der Immobilie dar, die sich auf den Verkaufspreis auswirkt. Liegt ein Nießbrauchrecht vor, fällt der Verkaufspreis noch geringer aus. Trotzdem gibt es Käufer, die gezielt nach solchen Objekten suchen.

Was ist das Nießbrauchrecht?

Anders als beim normalen Wohnrecht darf der Verkäufer die Immobilie nicht nur weiterhin bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen. Dadurch können auch monatliche Mieteinnahmen bezogen werden. Der neue Eigentümer hat lediglich das Recht die Immobilie weiter zu verkaufen. Dafür zahlt der Nießbraucher die anfallenden Steuern für die Immobilie. Das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch eingetragen und kann nur vom Nutznießer über eine Einwilligung gelöscht werden. Zudem gibt es verschiedene Modelle, bei denen zusätzlich verschiedene Varianten des Nießbrauchrechts vereinbar sind:

Noch vor dem Verkauf kann ein Eigentümer einem anderen ein Nießbrauchrecht einräumen (Zuwendungsnießbrauch) oder dieses Recht auf sich selbst übertragen (Vorbehaltsnießbrauch). Der Nießbraucher kann außerdem festlegen, wer das Nießbrauchrecht für die Immobilie nach seinem Ableben erhält (nachrangiger Nießbrauch/ Vermächtnisnießbrauch).

Möchten Eigentümer mehr dazu erfahren, können sich diese auch an einen lokalen Immobilienmakler wenden, der zudem den Immobilienwert mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht professionell ermitteln kann.

Wer kauft Immobilien mit Nießbrauchrecht?

Käufer können die Immobilie nicht selbst beziehen oder vermieten. Selbstnutzer oder Investoren, die schnell finanziellen Nutzen aus dem Objekt ziehen wollen, fallen deshalb als potenzielle Käufer weg. Mit Vermächtnisnießbrauch ist es in der Regel zudem noch schwieriger einen Eigentümer zu finden. Für solch eine Immobilie gibt es daher nur eine Käufergruppe – Kapitalanleger, die ihr Investment langfristig planen. Nießbraucher, die verkaufen möchten, sollten aus diesem Grund Unterstützung bei einem auf Kapitalanleger spezialisierten Immobilienmakler suchen.

Verrentung mit Nießbrauch

Nicht nur weil sich die Käufersuche schwieriger gestaltet, sondern auch aus finanziellen Gründen sollte die Verrentung mit Nießbrauchrecht gut überlegt sein. Immerhin soll die Rente bestmöglich aufgebessert werden. Daher empfiehlt es sich, ein einfaches Wohnrecht bei der Immobilienverrentung zu vereinbaren. Eigentümer erzielen dadurch einen höheren Verkaufserlös. Soll das Immobilienerbe dagegen noch zu Lebzeiten geregelt werden, kann ein Nießbrauchrecht unter Umständen sinnvoll sein.

Suchen Sie eine Lösung für Ihre alte Immobilie und wollen gleichzeitig eine neue kaufen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen Sie gern.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © Jirsak/Depositphotos.com

Die Berechnung der alten Grundsteuer war laut Bundesfinanzhof verfassungswidrig. Deshalb wurde sie reformiert. Das hat zur Folge, dass bis Ende 2024 rund 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden müssen. Zwar wird die neue Grundsteuer erst ab dem 1. Januar 2025 erhoben. Jedoch müssen alle Immobilieneigentümer noch in diesem Jahr zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 eine separate Grundsteuererklärung elektronisch über die Steuerplattform Elster abgeben.

Für die neue Grundsteuer gibt es bundesweit keine einheitliche Regelung. Es gibt drei unterschiedliche Modelle: das Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen), das Flächenmodell (Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland, Sachsen), Bodenwertsteuer (Baden-Württemberg). Welche Regelung gilt, kommt dementsprechend darauf an, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Zwischen drei Arten der Grundsteuer wird allerdings in allen drei Modellen unterschieden:

  • Grundsteuer A (agrarisch): für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
  • Grundsteuer B (baulich): für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude
  • Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke): sie soll 2025 eingeführt werden, damit Kommunen unbebaute Grundstücke höher besteuern können. Dadurch sollen Spekulationen verhindert und Wohnraum gefördert werden.

Grundsteuer B ist in der Regel die entscheidende für die meisten Immobilieneigentümer.

Grundsteuerberechnung

Bei der Grundsteuerberechnung kommt es – auch nach der Reform – auf drei Faktoren an:

  • Einheitswert: Dieser heißt nach der Reform Grundsteuerwert und wird anders berechnet als der Einheitswert. Sie finden ihn im Einheitswertbescheid vom Finanzamt.
  • Grundsteuermesszahl: Diese richtet sich nach der Gebäudeart. Sie finden sie im Grundsteuergesetz (§§14 und 15 GrStG).
  • Hebesatz: Diesen legt die zuständige Gemeinde fest. Bei ihr können Sie ihn erfragen.

Mit folgender Formel wird die Grundsteuer berechnet:

Grundsteuerwert (Einheitswert) x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Das müssen Eigentümer jetzt tun

Bis Ende März 2022 sollten alle Eigentümer einen Feststellungsbescheid vom Finanzamt oder die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung per öffentlicher Bekanntmachung erhalten haben. Je nach Bundesland wird das unterschiedlich gehandhabt. Für die Angaben zu ihrem Grundbesitz sollten Eigentümer, die Immobilien in den Bundesländern besitzen, in denen das Bundesmodell gilt, folgende Informationen bereithalten:

  • Grundstücksfläche (finden Sie im Grundbuchauszug)
  • Bodenrichtwert (erfahren Sie bei unabhängigen Gutachterausschüssen)
  • Gebäudeart (beispielsweise Einfamilienhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus)
  • Wohnfläche (finden Sie im Bauplan oder der Bauakte beim Bauordnungsamt)
  • Baujahr des Gebäudes (finden Sie ebenfalls im Bauplan oder der Bauakte beim Bauordnungsamt)

In den Bundesländern, die individuelle Regelungen für die Berechnung der Grundsteuer getroffen haben, müssen sich Eigentümer informieren, welche Angaben jeweils von ihnen verlangt werden.

Sind Sie unsicher, was für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © roncivil/Depositphotos.com

Neue Grundsteuerreform 

Die neue Grundsteuerreform ist eine beschlossene Sache. So gilt ab dem 01.01.2025 eine neu berechnete Grundsteuer auf Basis des Grundsteuerreformgesetzes, welche bereits jetzt Auswirkungen auf private als auch gewerbliche Immobilienbesitzer hat.

Alles, was Sie als Immobilienbesitzer*innen zur neuen Reform wissen müssen, erfahren Sie hier bei uns!

Was ist die Grundsteuer überhaupt?

Die Grundsteuer besteuert den Besitz von Grundstücken samt Bebauung. Eigentümer bezahlen die Steuer einmal im Jahr, welche von den Gemeinden und Kommunen festgelegt und vereinnahmt wird.

Von der Grundsteuer zu unterscheiden ist die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf von Grundstücken fällig wird.

Warum wurde eine Grundsteuerreform nötig?

Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichtes haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Immobilienwerten zu weit entfernt. Heute ist es möglich, dass benachbarte Immobilien unterschiedlich bewertet werden. Mit der Grundsteuerreform sollen derartige Ungerechtigkeiten beseitigt werden.

Wie funktioniert das bisherige Modell und was ändert sich?       

Das Grundsteuerreformgesetz sieht vor, dass zum Stichtag 01.01.2022 eine Neubewertung der Grundstücke erfolgt. Dabei ändert sich grundsätzlich wenig an dem bisherigen dreistufigen Berechnungs-Modell: Einheitswert (= Wert des Grundbesitzes) x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz.

Im Rahmen der neuen Reform wird allerdings der Einheitswert durch den Begriff „Grundsteuerwert“ ersetzt.

Das bedeutet, Grundstücke werden künftig nach einem wertabhängigeren Modell bewertet, wobei es vor allem auf folgende Faktoren ankommt:

  • Wert des Bodens (Bodenrichtwert)
  • Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete
  • Grundstücksfläche
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes

Müssen Grundbesitzer nun selbst aktiv werden?

Bisher ist bereits bekannt, dass Grundbesitzer eine “Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte” abgeben müssen. Die Aufforderung dazu soll im April öffentlich bekannt gegeben werden.

Die elektronische Übermittlung der Daten wird dann ab dem 01.07.2022 möglich sein – über die Steuerplattform Elster. Nach jetzigem Stand läuft dann die Abgabefrist bis 31.10.2022.

Gilt die neue Regelung bundesweit?

Für die neue Berechnungsmethode, welche ab 2025 gilt, gibt es zwar schon ein Bundesmodell, jedoch ist es den einzelnen Bundesländern überlassen, ob sie dieses anwenden oder davon abweichen. Bisher ist bekannt, dass sieben Bundesländer von einem abweichenden Modell Gebrauch machen werden. Bayern wird z.B. das sog. „Flächenmodell“ anwenden.

Betrifft die neue Grundsteuer auch Mieter?

Das neue Gesetz kann Mieter genauso wie Eigentümer treffen. Denn die Grundsteuer darf weiterhin von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden.

Störender und gesundheitsgefährdender Schimmel in einer Mietwohnung gehört zu den häufigsten Streitfällen zwischen Vermietern und Mietern. Zwar ist Schimmel eindeutig ein Mietmangel, nicht eindeutig ist allerdings oft, ob Vermieter oder Mieter für die Folgen eines Schimmelbefalls haften müssen. Wir haben die wichtigsten Urteile der Gerichte und einige wertvolle Tipps für Vermieter zusammengestellt.

 

Mögliche Ursachen für Schimmel: Nicht ausreichende Lüftung der Wohnung; die Möbel stehen zu nahe an den Wänden, so dass die Luft nicht zirkulieren kann; mangelhafte Bausubstanz; Fehler bei Sanierungsarbeiten; Wasserschaden.

Die Rollen bei Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern sind dann meist klar verteilt: Mieter sehen die Ursache in Baumängeln der Wohnung. Vermieter gehen davon aus, dass die Mieter nicht richtig heizen oder lüften.

Die Rechtsprechung ist umstritten

In der Rechtsprechung ist trotz zahlreicher Urteile zu Feuchtigkeitsschäden bislang nicht eindeutig geklärt, wer die Verantwortung und die Kosten zu tragen hat. In der Regel wird zuerst geklärt, ob ein Baumangel vorliegt. Liegt ein solcher nicht vor, prüfen Sachverständige, ob der Mieter regelmäßig richtig lüftet und heizt.

Wie oft und wie lange sollten Mieter lüften?

Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 182/06) aus dem Jahr 2007 ist ein viermaliges Stoßlüften während des Tages für den Mieter absolut zumutbar. Das Landgericht Frankfurt am Main sieht es sogar als ausreichend an, wenn morgens und abends ein bis zweimal und nach der Rückkehr aus der Arbeit sowie vor der Nachtruhe die Wohnung gelüftet wird (LG Frankfurt am Main AZ 2-17 S 89/11). Eine baubedingte Lüftungsanforderung von sechs Entlüftungen sei hingegen unzumutbar für den Mieter, urteilte das Landgericht Berlin (LG Berlin Az. 65 S 400/15).

BGH-Urteil von 2018 nimmt Mieter bei Schimmel in die Pflicht

Es hätte ein Grundsatzurteil werden können, über das sich viele Mieter gefreut hätten. Doch es kam anders. Nach diesem Urteil sind auch Mieter verstärkt in der Pflicht, alles zu tun, um Schimmelprobleme zu vermeiden.

Verhandelt wurde der Fall von Mietern zweier Wohnungen aus Glinde bei Hamburg. Deren 1968 und 1971 erbauten Wohnungen entsprachen nicht mehr heutigen Standards, etwa in Sachen Wärmedämmung. Und so kam es zu Schimmel. Die Vorinstanz, das Landgericht Lübeck, hatte sich hinter die Mieter gestellt. Tatsächlich begünstigten Baumängel , sogenannte Wärmebrücken, die Schimmelbildung. Selbst bei regelmäßigem Lüften könnten die Mieter das Problem nicht beheben. Schon ein Schimmelrisiko durch solche baulichen Gegebenheiten könne ein Mangel sein, der Mieter dann auch zur Minderung ihrer Miete berechtigt. In einem der beiden Fälle sollte der Vermieter sogar einen Kostenvorschuss von 12.000 Euro zahlen, damit eine Innendämmung angebracht werden kann.

Dabei war klar, dass die Wohnungen zum Bauzeitpunkt den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben entsprachen. Aber, so die Richter der Vorinstanz, Mieter dürften einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht werde. Von ihnen könne nicht erwartet werden, dass sie ihr Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheizen. Ein Querlüften („Durchzug“) sei ebenso keine Pflicht. Ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten am Tag sei alles, was Vermieter einfordern dürften.

Doch all diese Regeln erkannten die BGH-Richter nicht an: Mängel, die aus zumutbaren Lüftungsintervallen und selbst aufgestellten „Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens“ hergeleitet würden, seien mit dem geltenden Recht nicht vereinbar (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Hier seien völlig einseitig Mieterinteressen berücksichtigt worden. Es sei letztlich ein neuer Mangelbegriff geschaffen worden, der für eine nicht sanierte oder grundlegend modernisierte Altbauwohnung quasi einen Neubaustandard einfordere. „Dies ist ersichtlich rechtsfehlhaft“, so die BGH-Richter.

Wärmebrücken in Außenwänden seien nicht als Mangel einer Wohnung anzusehen, wenn diese zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes allen geltenden Vorschriften und Normen entsprachen. Nur eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand rechtfertige eine Mietminderung. Im konkreten Fall habe es die nicht gegeben. In den Jahren 1968 und 1971 habe noch keine Pflicht bestanden, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten.

Auch beim Lüften nahmen die BGH-Richter Mieter in die Pflicht. Wie oft und lang gelüftet werden müsse, hänge immer vom Einzelfall ab. Im verhandelten Fall hätte es laut einem Sachverständigen gereicht, zwei Mal am Tag rund 15 Minuten Stoßzulüften oder drei Mal am Tag rund 10 Minuten. Solch ein Lüften sei keinesfalls generell unzumutbar, so die Richter.

 

Unser Tipp! Geben Sie neuen Mietern beim Einzug einen kleinen Leitfaden zum richtigen Lüften an die Hand:

Stoßlüften ist das A und O. Es ist deutlich effektiver, als das Fenster dauernd auf Kipp zu stellen und sorgt für einen schnellen Sauerstoffaustausch.

  • Lüften Sie am besten morgens nach dem Aufstehen und abends vor dem Zubettgehen. Sollten Sie sich viel in der Wohnung aufhalten, zum Beispiel aufgrund eines Home Office, lohnt es sich, den Raum zusätzlich alle paar Stunden kurz zu lüften.
  • Beim Stoßlüften öffnen Sie alle Fenster weit und sorgen im Idealfall für Durchzug. Lassen Sie die Fenster rund fünf bis zehn Minuten geöffnet und schließen Sie diese dann wieder. Achtung: Bei sehr kalten Temperaturen reichen oft auch wenige Minuten aus.
  • Tipp: Häufig lüften Haushalte mit Kleinkindern oder Haustieren, wie zum Beispiel Hauskatzen, deutlich selten die Wohnung. Grund ist, dass beim Stoßlüften erhöhte Gefahr für Kind und Tier besteht, da alle Fenster geöffnet sind. In einem solchen Fall sollten Sie die Kinder in einen separaten Raum bringen, den Sie erst im Anschluss lüften. Gleiches gilt für Haustiere.
  • Im Übrigen sollte nach dem Baden oder Duschen direkt stoßgelüftet werden.

Richtig Lüften ist wichtig. Dabei sollten Sie aber keinesfalls das Heizen vergessen.

  • Lassen Sie Räume niemals völlig auskühlen, denn das ist kontraproduktiv im Hinblick auf feuchte Wände.
  • Während des Stoßlüftens können Sie die Heizung zwar abstellen, aber da die Lüftung so wenig Zeit beansprucht, ist das kein Muss. Grund: Anders als beim Lüften durch gekippte Fenster, schwindet die Wärme im Raum nicht so stark.
  • Damit die Wände nicht komplett auskühlen, können Sie sich ein Hygrometer anschaffen. Es misst die Luftfeuchtigkeit im Raum und zeigt Ihnen an, wann Sie genug gelüftet haben. Eine ideale Luftfeuchtigkeit liegt vor, wenn das Hygrometer zwischen 40 und 60 Prozent misst.

Lassen Sie sowohl die Waschmaschine als auch die Spülmaschine während einer längeren Abwesenheit einen Spalt weit offen. So kann die Restfeuchte aus den Geräten entweichen und sich kein Schimmel bilden. Auch sollten die Maschinen regelmäßig gereinigt werden – inklusive Gummidichtung an der Tür.

Fenster öffnen und lüften

Der Gewerbemietvertrag – Diese Inhalte sollten Vermieter kennen.

In Ihrem Mietshaus befinden sich geeignete Gewerberäume und Sie denken über deren Vermietung nach? Dann sollten Sie sich umfassend über die Vertragsgestaltung informieren, denn das Gewerberecht ist um einiges freier als jenes für Wohnraum. Im Gewerbemietrecht begegnen sich Unternehmer und Vermieter auf Augenhöhe und es herrscht vorwiegend Vertragsfreiheit. Wir haben Ihnen zusammengestellt, welche Inhalte in Ihrem Gewerbemietvertrag auf keinen Fall fehlen sollten.

Das gehört in den Gewerbemietvertrag:

  1. Der Vertragsgegenstand

 Bezeichnen Sie die Mieträume genau! Nur Räume, die im Mietvertrag beschrieben sind werden auch Vertragsgegenstand. Vermessen Sie also auf den Quadratmeter genau die Größe der Mieträume und zählen Sie alle zum Mietobjekt gehörenden Nebenräume auf (z.B. Keller, Lagerräume).

Unser Tipp: Machen Sie eine genau Skizze der Räumlichkeiten und nehmen Sie diese in den Mietvertrag mit auf.

 

  1. Der Vertragszweck

 Formulieren Sie den Vertragszweck so genau wie möglich aus. Lässt der Vertragszweck einen zu großen Spielraum, kann der Mieter möglicherweise die Nutzung der Räumlichkeiten ändern, ohne dass Sie als Vermieter es verhindern können.

Gut zu wissen: Als Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, dass die Mieträume zum vereinbarten Zweck nutzbar sind, d.h. Sie haften für die grundsätzliche Eignung der Mietsache.

 

  1. Die Miete

 Die Miethöhe und wann die zu zahlen ist kann im Gewerbemietvertrag frei vereinbart werden.

 Gut zu wissen: Vorsicht vor Mietwucher! Laut § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG) darf die vereinbarte Miete in der Regel nicht mehr als 20 Prozent über dem „üblichen Entgelte“ liegen. Vorausgesetzt, vergleichbare Räume sind knapp. Kommt es zum Streitfall, muss der Mieter das beweisen.

Eine weitere Grenze liegt bei 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bei der laut Strafgesetzbuch ein „auffälliges Mietverhältnis“ vorliegt (§ 291 StGB). Auch hierbei muss der Mieter nachweisen, dass er in einer Zwangslage ausgebeutet wurde.

 

  1. Die Mieterhöhung

 Eine Mieterhöhung ist nur dann möglich, wenn sie im Vertrag vereinbart wurde. Nur über eine Indexmiete oder eine Staffelmiete können Vermieter ohne Zustimmung des Mieters erhöhen.

In längerfristig laufenden Gewerbemietverträgen stehen oft folgende Mietanpassungsklauseln:

 Indexmiete: Im Vertrag steht eine preisindexbezogene Wertsicherungsklausel, die vorsieht, dass inflations- und deflationsbereinigte Verschiebungen ausgeglichen werden. Die Indexklausel bezieht sich ausschließlich auf die Grundmiete, die Nebenkosten werden unabhängig davon abgerechnet.

Staffelmiete: Hierbei wird  zu einem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt die Miete erhöht. Die Zeitabstände sind frei verhandelbar. Die Mieterhöhung können Vermieter prozentual angeben oder als festen Geldbetrag.

 

  1. Die Nebenkosten

 Unterschied zur Mietwohnung: Im Gewerbemietrecht können alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Dazu müssen die Nebenkosten im Gewerbemietvertrag genannt werden. Am besten einzeln mit den entsprechenden Verteilerschlüsseln

(z.B. nach Verbrauch oder pro m2). Achtung Heizkostenverordnung! Heiz- und Warmwasserkosten müssen z.T. verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Mieter kann die Nebenkosten als Pauschalzahlung oder monatliche Vorauszahlung leisten.

   

  1. Umsatzsteueroption

 Als Vermieter haben Sie die Wahl, ob Sie zusätzlich zur Miete auch die darauf anfallende Umsatzsteuer gezahlt bekommen möchten. Wenn ja, müssen Sie im Vertrag eine entsprechende Klausel zur Umsatzsteueroption einfügen und die Umsatzsteuer darin so ausweisen, dass alle Rechnungspflichtangaben laut Umsatzsteuergesetz enthalten sind:

  • vollständiger Name und Anschrift von Gewerbemieter – und Vermieter
  • Steuernummer oder Umsatzidentifikationsnummer der vermietenden Partei
  • Ausstellungsdatum
  • Fortlaufende Rechnungsnummer
  • Art und Umfang der Leistung (Miete, Nebenkosten)
  • Zeitpunkt der Leistung
  • Nach Steuersätzen- und Befreiung aufgeschlüsseltes Entgelt
  • im Voraus vereinbarte Minderungen des Entgelts
  • Entgelt und hierauf entfallender Steuerbetrag.

 

  1. Mietkaution

Die Kaution können Sie frei vereinbaren. Sie muss aber nicht angelegt oder verzinst werden.

 

  1. Vertragslaufzeit und Kündigung

Ob und in welcher Form eine Kündigung möglich ist, hängt davon ab, ob der Gewerbemietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde.

Befristeter Vertrag:

Hier ist in der Regel keine vorzeitige Kündigung möglich. Meistens werden solche Verträge auf drei bis fünf Jahre geschlossen.

Ein früheres Herauskommen wäre nur möglich durch

  • eine außerordentliche Kündigung aufgrund von Vertragsverstößen
  • ein vertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht
  • eine Nachmieter-Klausel
  • die Zustimmung des jeweils anderen Vertragspartners.

Unbefristeter Vertrag:

Hierbei gibt es das Recht auf eine ordentliche Kündigung. Sofern nichts anderes vereinbart wird, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume von sechs Monaten (§ 580a II BGB). Dafür muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres bei der jeweils anderen Vertragspartei angekommen sein.

Gut zu wissen: Eine außerordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags ist selten möglich. Im Gewerbemietvertrag können Sie als Vermieter Ihrem Mieter nur im Falle von Vertragsverstößen, besonders wenn die Miete nicht gezahlt wird und nachdem bereits einmal abgemahnt wurde, kündigen. Je nach Einzelfall ist dies sogar fristlos möglich. Wir raten Ihnen, sich in einem solchen Fall eine Rechtsberatung einzuholen.

 

  1. Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

 Die Instandhaltungspflichten können Sie als Vermieter weitestgehend auf den Mieter übertragen, mit Ausnahme der Unterhaltung von Dach und Fach.

Schönheitsreparaturen können Sie nur auf den Mieter übertragen, wenn die Immobilie bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig renoviert war.

Unser Tipp: Diese Vereinbarung muss dem aktuellen Stand der Rechtsprechung entsprechen und darf z.B. keine starren Fristen enthalten.

 

  1. Ein- und Umbauten

 Bei größeren Veränderungen muss Ihr Mieter Ihr Einverständnis einholen (z.B. beim Einbau einer neuen Küche).

Unser Tipp: Treffen Sie bereits im Mietvertrag Vereinbarungen zu Ein- und Umbauten. Stellen Sie klar, dass bei Ihrer Zustimmung zu den Umbauten am Ende des Mietverhältnisses stets eine Rückbaupflicht des Mieters auf eigene Kosten bestehen kann.

 

  1. Betriebspflicht-Klausel

Unser Tipp: Da der Mieter eines Gewerberaums nur ein Nutzungsrecht, aber keine Nutzungspflicht hat, sollten Sie eine Betriebspflicht des Mieters im Vertrag klar und ausdrücklich vereinbaren. So eine Klausel schreibt dem Mieter z.B. vor, welche Öffnungszeiten gelten. Hält sich der Mieter nicht an die Betriebspflicht, können Sie ihn wegen vertragswidrigen Gebrauchs verklagen (§ 541 BGB), Schadensersatz fordern oder ihm fristlos kündigen (BGH NJW-RR 1992, 1032).

 

  1. Werbung und Außenreklame

Ist im Gewerbemietvertrag keine Regelung zur Außenwerbung getroffen, so ist entscheidend, ob die örtliche Verkehrssitte die Außenwerbung zulässt (BGH, Az.: ZMR 1957, 225 = NJW 1952, 174). Zudem darf die Reklame die Außenwand nicht verunstalten.

 

Unser Tipp: Kein Geschäft und kein Laden sind mit einem anderen vergleichbar. Lassen Sie sich als Vermieter bei der Vertragsgestaltung von einem erfahrenen Fachanwalt beraten. Gerne stellen wir Ihnen gute Kontakte aus unserem Netzwerk zur Verfügung. Sprechen Sie uns jederzeit an! 

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © AdobeStock/Andrey Popov

Wer das Erbe eines verstorbenen Angehörigen annimmt, muss auf den Nachlass eine Erbschaftssteuer zahlen. Bei Immobilien fällt die oft höher aus. Doch wie berechnet sich die Erbschaftssteuer und was sollte man darüber wissen?

Ist der Bescheid für die Zahlung der Erbschaftsteuer beim Erben eingetroffen, fordert das Finanzamt die sofortige Begleichung der Steuerschuld. Das ist bei größeren Summen oft nicht zu leisten. Nicht selten geht diese nämlich deutlich über den Steuerfreibetrag hinaus. Wer keine ausreichenden Rücklagen hat, hat daher oft keine andere Möglichkeit, als die geerbte Immobilie zu verkaufen, um die Erbschaftsteuer zu bezahlen. Bei geerbten Immobilien ist es sinnvoll, einen Makler als Experten zur Hilfe zu holen.

Wenn man die Erbschaftssteuer nicht gleich zahlen kann

Bei einer höheren Erbschaftsteuer ist es vielen oft nicht möglich alles auf einmal und vor allem sofort zu begleichen. Daher lässt sich das Amt in manchen Fällen auf eine Stundung ein. Dabei handelt es sich um eine Zahlungspause. Hierbei fallen allerdings Zinsen an. Aber auch eine Streckung der Kosten ist mit dem Finanzamt verhandelbar. Wenn die Erbschaftsteuer nicht gezahlt werden kann oder wurde, kann das Amt die Immobilie mit einer Sicherungshypothek belegen. Auch eine Zwangsversteigerung kann auf den Erben zukommen.

Wie viel kann man steuerfrei erben?

Wie viel man steuerfrei erben kann, hängt von der Höhe des Verwandtschaftsgrades ab. Umso weiter entfernt der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto niedriger fällt der Steuerfreibetrag aus. Die Kinder des Verstorbenen und der Ehegatte, beziehungsweise der eingetragene Lebenspartner, werden demnach bevorzugt behandelt und haben einen höheren Satz an Steuerfreibeträgen. Der Freibetrag für Letztere beträgt 500.000 €. Bei Kindern verringert sich der Betrag auf 400.000 €.

Der Versorgungsfreibetrag

Musste der Verstorbene zu Lebzeiten seinem Lebenspartner oder dem eigenen Kind finanziell unter die Arme gegriffen, fallen weitere Freibeträge für Kinder und Ehegatten an. Bei Letzteren beträgt der Versorgungsfreibetrag 256.000 €. Bei Kindern gibt es eine andere Regelung. Leben die Eltern nicht mehr, ist der Freibeitrag abhängig vom Kindesalter. Auch Stief- und Adoptivkinder sowie die Enkel können dann Freibeträge erhalten. Umso jünger das Kind ist, desto höher ist die Steuererleichterung.

Berechnung der Erbschaftssteuer

Die Berechnung der Erbschaftsteuer geht auf den Todestag des Erblassers zurück. Bei Immobilien berechnet das Finanzamt die Steuer auf Grundlage des erhobenen Verkehrswertes. Hierfür wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Todestages von einem Gutachter ermittelt. Wird die Immobilie vermietet, fließen nur 90 Prozent des Verkehrswerts in die Berechnung mit ein.

Für diese Berechnung werden auch die vom regionalen Notariat an das Finanzamt übermittelten Verkaufspreise hinzugezogen. Allerdings nur die, die bis zum Todesfall beim Notar eingegangen sind. Wichtig sind außerdem auch die Erbsteuerklassen, die nicht mit der vom Finanzamt vergebenen Steuerklasse zu verwechseln sind. Die Erbsteuerklasse ist abhängig vom Grad der Verwandtschaft.

Hierbei ist die erste Steuerklasse die günstigste. Insgesamt gibt es drei Steuerklassen. Je enger ein Erbe mit dem Erblasser verwandt ist, desto besser fällt die Steuerklasse aus. Da Erbfälle in der Regel sehr komplex sind und Streitigkeiten unter Erben keine Seltenheit sind, empfiehlt es sich einen Makler als Immobilienexperten und Mediator hinzuzuholen.

Haben Sie Fragen zu Ihrer Erbimmobilie? Dann kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen und beraten Sie gerne.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © marchmeena/Depositphotos.com

Nicht selten kommt bei Immobilien die Frage auf, was alles zur Wohnfläche zählt. Besonders wenn es um den Kauf- oder Mietpreis geht, ist diese Unterscheidung wichtig. Zum einen erleichtert dieses Wissen das Immobiliengeschäft. Zum anderen können Eigentümer Rechtsstreitigkeiten wegen einer falschen Wohn- und Nutzflächenberechnung besser entgegentreten.

Grundsätzlich kann die Wohnfläche einer Immobilie durch verschiedene gesetzliche Grundlagen ermittelt werden. Allerdings hat der Gesetzgeber klar geregelt, was zur Wohnfläche gehört. Das hängt vor allem davon ab, wann die Berechnung erfolgt ist. Die Wohnfläche von Häusern und Wohnungen, die vor dem 1. Januar 2004 berechnet wurde, bezieht sich nicht auf die seit dem 18. Januar 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFIV). Zudem kommt es oft vor, dass für die Wohnflächenberechnung die DIN 277 herangezogen wird.

Damit wird aber anstatt der tatsächlichen Wohn- die Nutzfläche ermittelt und somit der Kauf- und Mietpreis in die Höhe getrieben. Was tatsächlich zur Wohnfläche zählt, ist in den Wohnflächenverordnungen vor und ab 2004 festgeschrieben. Eigentümer, die auf Basis der DIN 277 die Wohnfläche ermitteln, haben vor Gericht Nachteile. Denn bei Rechtsstreitigkeiten basiert das Urteil zugunsten der Käufer und Mieter auf der gültigen WoFIV.

Welche Räume gehören zur Nutzfläche?

Unter der Nutzfläche eines Hauses versteht man alle Flächen, die in der Wohnung oder im Haus beansprucht werden. Auch die Wohnfläche zählt zur Nutzfläche. Aber nicht jede Nutzfläche ist eine Wohnfläche. Daher werden bei der reinen Wohnflächenberechnung Räumlichkeiten wie beispielsweise der Keller, die Garage oder der nicht ausgebaute Dachboden nicht berücksichtigt.

Zu den Nutzungsflächen gehören neben diesen drei Bereichen auch eine Abstellkammer, die außerhalb der Immobilie liegt. Auch der Balkon und der Wintergarten zählen zu 100 Prozent zu den Nutzflächen. Das Treppenhaus und der Heizungsraum allerdings nicht.

Welche Räume werden als Wohnfläche berechnet?

Zu den Wohnflächen gehören alle Räume, die bewohnt werden. Unter gewissen Umständen werden aber auch Nutzflächen zu Wohnflächen. Befindet sich beispielsweise die Abstellkammer in der Wohnung oder im Haus, ist das ein bewohnter Bereich. Beim Wintergarten verhält es sich ähnlich. Ist dieser beheizt, muss auch der Wintergarten zur Wohnflächenberechnung hinzugezogen werden. Der Balkon fließt dabei nur anteilig mit ein. Kompliziert wird es, wenn es um Räume mit Dachschrägen geht. Alles unterhalb einer Lichthöhe von einem Meter ist keine Wohnfläche. Die Ausnahmen gibt es auch bei Immobilien mit Gärten, die unter Umständen zur Wohnfläche gehören können. Zu Hobbyräumen gibt es dagegen keine klare gesetzliche Regelung im WoFIV von 2004.

Rechtsstreitigkeiten entgehen

Käufer und Mieter, die nachmessen oder einen Gutachter beauftragen, kommen oft zu unterschiedlichen Ergebnissen bei der Gesamtwohnfläche als der Eigentümer. Um einen Rechtsstreit aus dem Weg zu gehen, hilft es, vor dem Verkauf einen eigenen Gutachter zu engagieren. Ein Makler kann den Gutachter vermitteln und Sie außerdem genauer zu Wohn- und Nutzflächen bei Immobilien beraten. Wenn Sie einen potenziellen Käufer gefunden haben und der Notartermin vor der Tür steht, kann die Vermessung im Beisein aller Parteien ausgeführt und festgehalten werden. So vermeiden Sie Streitfälle. Für Eigentümer besteht somit nicht die Gefahr, dass der Preis der Immobilie angefochten wird.

Haben Sie weitergehende Fragen zur Berechnung Ihrer Wohnfläche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © alfexe/Depositphotos.com

Erben einer Immobilie brauchen unter Umständen einen Gesamtüberblick vom Nachlass des Erblassers. Das geschieht über ein Nachlassverzeichnis. Dieses kann auch als Entscheidungshilfe dienen, wenn es darum geht, ob das Erbe angetreten werden soll oder nicht. Doch was muss bei der Erstellung beachtet werden?

Besonders wenn das Erbe ein großes Vermögen und viele Nachlassgegenstände beinhaltet, kann es sinnvoll sein, ein Nachlassverzeichnis zu erstellen. Umso größer der geerbte Nachlass ist, desto komplexer und zeitintensiver kann die Erstellung des Nachlassverzeichnisses ausfallen. Schwierig wird es auch, wenn es vom Verstorbenen kaum oder keine geordneten Unterlagen gibt.

Wann benötige ich das Nachlassverzeichnis?

Ist der Nachlass bekannt und fällt gering aus, kann auf ein Nachlassverzeichnis verzichtet werden. In bestimmten Fällen kommt man um die Erstellung des Dokuments aber nicht herum. Notwendig wird es wenn der Erblasser jemanden bestimmt hat, der seinen letzten Willen auszuführen hat. Kommt ein Testamentsvollstrecker ins Spiel, muss er den Erben ein Nachlassverzeichnis übergeben. Das Dokument muss auch erstellt werden, wenn Steuern auf das Erbe anfallen. Dann verlangt das Finanzamt die Übersicht des gesamten Nachlasses. Aber auch Erbberechtigte, denen ein Pflichtteil zusteht, können dieses Schriftstück verlangen. Sie können damit ihre Ansprüche am Erbe geltend machen. Hat der Erblasser Schulden vererbt, haben auch Gläubiger Anspruch auf den Nachlass. Das können Händler und Institutionen wie das Finanzamt sein. Diese können als Nachlassgläubiger ebenfalls ein Nachlassverzeichnis verlangen.

Wann brauche ich ein notarielles Nachlassverzeichnis?

Unter Umständen kann es sein, dass Erben ein Nachlassverzeichnis vom Notar anfertigen lassen müssen. Dieses ist aber lediglich eine kategorisierte Auskunft der Nachlassgegenstände des Vermögens. Wenn Erben, denen ein Pflichtteil zusteht, ein einfaches Nachlassverzeichnis nicht ausreicht, muss laut § 2314 BGB der Notar das Dokument erstellen. Egal, ob die Erben im Vorfeld ein Verzeichnis des gesamten Nachlasses erstellt haben.

Notarielles vs. privates Nachlassverzeichnis

Der Notar darf sich bei der Erstellung des Nachlassverzeichnisses nicht nur auf die Angaben aller Erben verlassen. Er ist verpflichtet selbst nachzuforschen. Dafür kontaktiert er auch Geldinstitute und Versicherungen. Die Erstellung des notariellen Nachlassverzeichnisses ist zeitintensiver und aufwendiger. Erben, die dieses Dokument beim Notar in Auftrag geben, müssen für diese Leistung bezahlen. Je nach Nachlasswert, mit dem die Gebühren ermittelt werden, können die Kosten um die tausend Euro betragen. Ein notarielles Nachlassverzeichnis geht nicht auf die Wertermittlung des Nachlasses ein.

Was ist enthalten, wenn eine Immobilie geerbt wurde?

Neben dem Geldvermögen und anderen Vermögenswerten müssen alle Immobilien, die der Verstorbene hinterlassen hat, aufgelistet werden. Inklusive aller Angaben. Ist das Objekt vermietet, gehört auch eine Auflistung der Mieter und der Mietverträge dazu. Wer wissen möchte, was im individuellen Fall im Nachlassverzeichnis stehen muss, kann auf das Knowhow eines Immobilienmaklers setzen. Makler kennen außerdem die Notare in der Region und können Erben und Erbengemeinschaften gut beraten.

Haben Sie eine Immobilie geerbt und haben Fragen? Dann kontaktieren Sie uns! Wir unterstützen Sie gerne.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © Kiwar/Depositphotos.com