Wer kennt es nicht: Erst ist es die ganz große Liebe, später zerbricht das Glück und am Ende bleibt nur noch ein großer Scherbenhaufen übrig. Die Ehe ist kaputt und es geht nur noch darum, sich räumlich und finanziell zu trennen. Doch was passiert, wenn man zusammen eine Immobilie besitzt? Die Tücken der Zugewinngemeinschaft Wird…

Plötzlich ist es so weit, ein geliebter Mensch hat das Zeitliche gesegnet und über Nacht sind Sie zum Immobilieneigentümer geworden. Jetzt gehen Ihnen eine Menge Fragen durch den Kopf: Erbe annehmen oder lieber ausschlagen? Selbst einziehen, vermieten oder doch gleich verkaufen? Erbschaft akzeptieren oder ablehnen? Wer eine Erbschaft macht, erhält vom verstorbenen Menschen eine große…

Mit reinen Preisspekulationen kommt man als Verkäufer nicht weit. Besonders dann nicht, wenn der Erlös am Ende stimmig sein soll. Ohne professionelle Wertermittlung ist beim Verkauf also kein marktgerechter Preis zu holen. Wie wird eine Immobilie bewertet und was ist dabei wichtig?

Ein professioneller Immobilienexperte, der eine Wertermittlung für ein Haus oder eine Wohnung vornimmt, orientiert sich an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Begehung der Immobilie ist daher essentiell. Der Immobilienwert kann von Maklern und Gutachtern nach drei Methoden ermittelt werden. Über die Anwendung entscheidet die Art der Immobilie. Ein guter regionaler Immobilienprofi wie unser Team von Hirn Immobilien Ulm kann Eigentümer dazu beraten.

 

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren treffen Eigenheimbesitzer häufig an. Die Methode wird bei selbstbewohnten Immobilien angewendet. In die Bewertung fließen fünf Faktoren ein: Objektgröße, Gebäudeart, Bauweise, Restnutzungsdauer und der energetische sowie bauliche Zustand.

Je mehr die Vergleichsobjekte übereinstimmen, desto genauer ist der ermittelte Wert. Da dieser Wert noch nicht an den wirklichen Verkehrswert herankommt, werden noch weitere Kennwerte genutzt. Gibt es nicht genügend Immobilien für einen Vergleich, wird das Sachwertverfahren angewendet.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren liegt der Fokus auf der Bewertung der Bausubstanz. Es kann für alle Immobilien, außer Objekte, mit denen Rendite erwirtschaftet wird, angewendet werden. Darunter fallen auch Fabriken oder andere Spezialimmobilien. Der ermittelte Wert ist bei dieser Methode recht genau. Hier werden auch die Herstellungskosten und Marktanpassungsfaktoren berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren

Handelt es sich um eine Immobilie, die vermietet oder verpachtet wird und Rendite erwirtschaftet, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Zur Berechnung werden der Jahresreinertrag, die Roherträge (Miete, Pacht) oder der Bodenwert herangezogen.
Berechnung des Immobilienwerts
Die Berechnungen der Bewertungsverfahren sind sehr komplex und gehören in die Hände eines Profis. Wenn es rein um den Verkauf geht, reicht eine Wertermittlung vom regionalen Immobilienmakler vollkommen aus. Ist die Bewertung für gerichtliche Angelegenheiten relevant, bedarf es einer gutachterlichen kostenpflichtigen Wertermittlung. Es gibt neben Sachverständigen auch einige qualifizierte Makler, die solche Kurz- und Vollgutachten für die Immobilie erstellen dürfen.
Haben Sie Fragen zu Ihrer Immobilie in der Region Ulm sowie Neu-Ulm? Oder sollen wir Ihre Immobilie bewerten? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern – individuell und persönlich.
Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Nach langem Warten hat sich der Traum von der ersten eigenen Immobilie erfüllt – vielleicht ja ein Objekt im schönen Alb-Donau-Kreis. Der Stress und die Ungewissheit, die während der Suche und den Verhandlungen sicherlich präsent gewesen sind, fallen von einem ab. Die Stimmung könnte nicht besser sein. Bei aller Euphorie und Freude sollten der geplante Umzug oder die Vermietung aber nicht vorschnell und überstürzt angegangen werden.

Müssen Mängel beseitigt oder Reparaturen und andere Baumaßnahmen vorgenommen werden? Überprüfen Sie die Immobilie lieber einmal mehr, bevor unangenehme Überraschungen zu Tage treten. Schließlich soll sich der Immobilienkauf am Ende nicht als Kostenfalle erweisen. Jede Zusatzinformation kann im Fall von unklaren Mängeln oder beim Wiederverkauf wichtig sein. Was können Sie dafür im Vorfeld tun?

Zusatzinformation einholen

Holen Sie sich schriftliche Unterlagen zu bestehenden Mängeln und anderen relevanten Angaben, die auf bauliche Maßnahmen hinweisen oder diese belegen. Hier bekommen Sie die Informationen her:

  • Besichtigung mit Baugutachter
  • Bei Stadt/ Landkreis nachfragen

Das sind unter anderem Angaben zu den früheren Besitzern oder der Hausnutzung. Aber auch mögliche Einschränkungen wie Denkmalschutz oder andere bauliche Beschränkungen fallen darunter.

  • schriftliche Offenlegung des Verkäufers

Bitten Sie bei dem Verkäufer beispielsweise um Nachweise und Rechnungen, die Umbaumaßnahmen, Reparaturen oder bestehende und vergangene Schäden (Schimmel, Wasserschäden) aufführen.

Halten Sie alle Unterlagen, die Sie erhalten und später eventuell selbst in Rechnung stellen, übersichtlich und ordentlich in einem Hausjournal fest. Ein Ordner reicht dafür völlig aus.

Fixkosten nicht vergessen

 

Als neuer Hausbesitzer sind Sie finanziell in der Pflicht. Das umfasst auch laufende Kosten, die regelmäßig auftreten. Neben Strom-, Wasser- oder Heizkosten fallen noch weitere Fixkosten an. Dazu gehören die Versicherungskosten (Wohngebäudeversicherung, etc.) oder Gebühren für die Straßenreinigung oder die Müllabfuhr. Sind Sie sich unsicher, welche Kosten noch auf Sie zukommen, können Sie sich vertrauensvoll an einen regionalen Immobilienmakler wenden. Planen Sie bei der Darlehensvergabe lieber etwas mehr Kapital für Reparaturen und andere anfallende Kosten mit ein.

Wenn der traumhafte Ausblick nur von kurzer Dauer ist

Sie sind in Ihre Immobilie eingezogen und genießen regelmäßig den Ausblick auf die schöne Natur vor dem Haus? Damit das noch lange so bleibt, gehen Sie vorher sicher, dass keine neuen Häuser oder Straßen um die eigene Immobilie geplant sind. Fordern Sie dazu schriftlich die kommunalen Bebauungspläne an. Dabei kann Ihnen auch ein regionaler Makler behilflich sein. Auch bei Fragen rund um Ihre Immobilie ist der Profi der richtige Ansprechpartner.

 

Haben Sie Fragen zu Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie unsere Makler von Hirn Immobilien in Ulm! Wir beraten Sie gern – individuell und persönlich.
Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Scheidung, Umzug oder auch gesundheitliche Umstände – die Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind zahlreich. Dabei unterschätzen viele Eigentümer den Aufwand, der mit dem Verkauf der Immobilie auf sie zukommt. Um finanzielle Verluste zu vermeiden, sollten sich Eigentümer unbedingt vorab informieren! Denn wer sich frühzeitig mit allen Aufgaben und Schritten auseinandersetzt, spart Zeit, Kosten und findet am Ende einen Käufer, der zur eigenen Immobilie passt.

Der Verkauf einer Immobilie ist ein aufwendiger Prozess, insbesondere wenn man ihn ohne die Hilfe eines lokalen Qualitätsmaklers durchführen möchte. In der Regel geht der Verkauf in folgenden Schritten vonstatten:

  1. Entscheidung für den Verkauf: Hier geht es darum, sicherzustellen, dass man tatsächlich bereit ist, die Immobilie zu verkaufen und sich mit Alternativen auseinandergesetzt hat.
  2. Vorbereitung des Verkaufs: Hierbei geht es um die Zusammenstellung der notwendigen Unterlagen und die Bestimmung des richtigen Verkaufspreises.
  3. Vermarktung der Immobilie: Um potenzielle Käufer zu erreichen, ist eine ansprechende Vermarktung der Immobilie von großer Bedeutung. Dazu gehören hochwertige Fotos und ein gut vorbereitetes Exposé.
  4. Abschluss des Verkaufs: Hierbei geht es um die Durchführung von Preisverhandlungen, die Unterzeichnung des Kaufvertrags, den Notartermin und die Übergabe der Immobilie.
    Es ist wichtig, sich ausreichend Zeit für die Vorbereitung des Verkaufs zu nehmen und sich auf die Perspektive des potenziellen Käufers zu konzentrieren, um erfolgreich eine Immobilie zu verkaufen. Auch bei der Erstellung von hochwertigen Fotos und der Bestimmung des Verkaufspreises sollte man sich gegebenenfalls von Experten beraten lassen, um typische Fehler zu vermeiden.

1. Die Entscheidung zum Verkauf

Der erste Schritt beim Verkauf einer Immobilie ist die Entscheidung, ob man die Immobilie tatsächlich verkaufen möchte. Es ist wichtig, sich bewusst mit allen Alternativen auseinanderzusetzen, bevor man mit den Vorbereitungen für den Verkauf beginnt. Oft gibt es bestimmte Umstände wie Erbschaft, Scheidung oder Alter, die den Verkauf zur besten Lösung machen. Es ist jedoch entscheidend, sicherzustellen, dass man sich wirklich bereit für den Verkauf fühlt, bevor man mit den ersten Schritten beginnt.

2. Die Vorbereitung des Verkaufs

Der zweite Schritt beim Verkauf einer Immobilie ist die Vorbereitung. Eine gründliche Vorbereitung ist entscheidend, um einen erfolgreichen Verkauf durchzuführen. Dazu gehört die Zusammenstellung aller notwendigen Unterlagen und die Bestimmung des richtigen Verkaufspreises. Es ist auch wichtig, sich von Anfang an einen Überblick über anfallende Kosten und Steuern zu verschaffen. Geben Sie sich ausreichend Zeit für diesen Schritt, um Fehler zu vermeiden.

3. Die Vermarktung der Immobilie

Um potenzielle Käufer zu erreichen, kommt es darauf an, eine durchdachte Vermarktungsstrategie zu haben. Hierbei ist es wichtig, die Perspektive des potenziellen Käufers einzunehmen und zu überlegen, welche Aspekte für ihn wichtig sein könnten. Hochwertige Fotos, ein ansprechendes Exposé, alle Daten und Fakten zur Immobilie sowie eine gut vorbereitete Besichtigung sind entscheidend.

4. Der Verkaufsabschluss

Der letzte Schritt ist der Abschluss des Verkaufs. Hierbei geht es um die Durchführung von Preisverhandlungen, die Unterzeichnung des Kaufvertrags, den Notartermin und die Übergabe der Immobilie. Es ist wichtig, sich vorab über typische Fehler im Verkaufsprozess zu informieren, um diese zu vermeiden.

 

Typische Fehler beim Immobilienverkauf

Ungenügende Vorbereitung

Eine gründliche Vorbereitung ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf einer Immobilie. Doch viele Eigentümer unterschätzen die Zeit und Anstrengungen, die in die Vorbereitungsphase investiert werden müssen. Ein Mangel an Zeit und Vorbereitung kann unvollständige Unterlagen und einen fehlenden Überblick über anfallende Kosten zur Folge haben. Dies kann am Ende zu unangenehmen Überraschungen führen. Um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen, geben Sie sich ausreichend Zeit für die Vorbereitungsphase.

Keine professionelle Wertermittlung

Der richtige Verkaufspreis einer Immobilie ist von zahlreichen Faktoren abhängig, darunter Zustand und Ausstattung der Immobilie sowie die Lage. Angebot und Nachfrage bestimmen letztendlich den Preis. Eine wichtige Aufgabe bei der Preisermittlung ist es, sich ein umfassendes Bild von dem Markt, in dem die Immobilie liegt, zu machen und alle verfügbaren Quellen zu nutzen, um einen realistischen Preis zu ermitteln. Ein Immobilienmakler, der mit dem regionalen Markt vertraut ist, kann hierbei eine wertvolle Unterstützung sein.

Eine Vermarktung, die Fragen offenlässt

Eine gute Vermarktung ist entscheidend, um potenzielle Käufer zu erreichen. Sparen Sie dabei jedoch nicht an den falschen Stellen. Hochwertige Immobilienfotos, ein ansprechendes Exposé und professionell durchgeführte Besichtigungen sind wichtige Elemente einer erfolgreichen Vermarktung.
Es lohnt sich, Zeit und Geld in die Vermarktung zu investieren, um am Ende das bestmögliche Ergebnis zu erzielen. Führen Sie Besichtigungen so lange durch, bis der Kaufvertrag unterzeichnet ist. Vermeiden Sie es, sich zu schnell auf einen potenziellen Käufer festzulegen und anderen Interessenten zu früh abzusagen.
Platzt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Finanzierung des Käufers, droht die Rückabwicklung des Verkaufs. Dann müssen Sie nicht nur von vorne beginnen, sondern erleiden vielleicht sogar finanzielle Einbußen. Stellen beispielsweise Interessenten fest, dass eine Immobilie zum wiederholten Mal zum Verkauf angeboten wird, wähnen sie sich oft am längeren Hebel.

Marktkenntnis und Erfahrung

Marktkenntnis und Erfahrung sind bei jedem Schritt des Immobilienverkaufsprozesses unerlässlich. Wir von Hirn Immobilien verfügen über diese Eigenschaften und helfen Ihnen, sich am Immobilienmarkt zurechtzufinden. Wir vertreten Ihre Interessen, egal ob Sie als Käufer oder Verkäufer handeln. Wir helfen Ihnen, Probleme zu vermeiden und den Verkaufsprozess zu beschleunigen und zu erleichtern.

 

Copyright VitalikRadko/Depositphotos.com

Das gehört in einen gewerblicher Mietvertrag

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