Darf mein Mieter untervermieten?

Ohne Ihre Zustimmung ist eine Untervermietung nicht ohne weiteres möglich. Geregelt ist das in Paragraph § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Was gilt als Untervermietung?

Von Untervermietung spricht man, wenn eine Person eine Wohnung oder Teile einer Wohnung nutzt, für die eine andere Person als Hauptmieter eingetragen ist. Zwischen den Untermieter und dem Immobilieneigentümer besteht dabei kein Mietvertrag.

Der Mieter ist verpflichtet, ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung vorzuweisen. Ein berechtigtes Interesse besteht z.B.:

  • aus persönlichen Gründen (z.B. wenn man nicht länger alleine leben möchte im Alter, bei einer Scheidung oder Trennung),
  • aus beruflichen Gründen (z.B. bei einer zeitweisen Versetzung an einen anderen Standort),
  • aus finanziellen Gründen (wenn die Wohnung z.B. bei doppelter Haushaltsführung zu teuer wird),
  • aus Betreuungs-Gründen (Kinderbetreuung),
  • aus familiären Gründen (z.B. bei Geschwistern in Wohnungsnot)
  • oder: der Mieter möchte eine auf längere Zeit angelegte Wohngemeinschaft gründen.

Wichtig zu wissen: Wenn aus den oben aufgeführten Gründen für ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung keine Konsequenzen entstehen, die für den Vermieter unzumutbar wären, darf der er laut § 553 BGB seine Zustimmung zu einer Untervermietung nicht verweigern. Stimmt der Eigentümer der Untervermietung nicht zu, kann der Mieter sein Recht einklagen oder von seinem Recht auf Sonderkündigung Gebrauch machen.

 

Wann können Vermieter die Untervermietung verweigern?

Als Vermieter können Sie „nein“ zu einer Untervermietung sagen, wenn

  • die Immobilie für eine weitere Person einfach zu klein wäre,
  • an Touristen untervermietet werden soll,
  • es deutliche Anzeichen gibt, dass der Untermieter den Hausfrieden stören könnte.

Was gilt nicht als Untervermietung?

Laut BayObLG GE 97, 1463 besteht keine Untervermietung, wenn

  • der Mieter Personen über einen längeren Zeitraum (6 bis 8 Wochen) bei sich aufnimmt,
  • der Mieter nahe Verwandtschaft wie Ehepartner, Eltern oder Kinder bei sich aufnimmt,
  • wenn der Mieter auf Pflegepersonal oder Hausangestellte angewiesen ist.

In diesen Fällen sind Mieter auch nicht auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen.

 

 

Die Erlaubnis zur Untermiete – das müssen Sie beachten.

Ihr Mieter sollte Ihnen den Antrag auf eine Untervermietung schriftlich zukommen lassen – denn er muss beweisen, dass Sie Ihre Zustimmung gegeben haben, sollte es zu einem Streit kommen. In dem Schreiben muss das berechtigte Interesse für eine Untervermietung aufgeführt sein – und warum eine Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags angestrebt wurde.

Wichtig zu wissen: Erhalten Sie die oben aufgeführten Informationen von Ihrem Mieter nicht, können Sie die Untervermietung verweigern. Und: Gibt es einen Wechsel beim Untermieter, ist Ihr Mieter verpflichtet, vorher wieder Ihre Zustimmung einzuholen.

 

Welche Konsequenzen hat eine unerlaubte Untervermietung?

Wenn Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis untervermietet, können Sie ihm außerordentlich kündigen. Beachten Sie, dass der fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen muss. Sonst ist die Kündigung unwirksam (AG Köln, 11.07.2000, Az.: 209 C 116/00).

Auch eine fristgemäße ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist gerechtfertigt, wenn Ihr Mieter Sie über die Dauer und den Umfang der Untervermietung getäuscht hat.

Wichtig zu wissen: Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 13.4.2004 (Az.: 63 S 7/04) haben Sie als Vermieter bei unberechtigter Untervermietung keinerlei Zahlungsansprüche. Das gilt weder für die erzielte Untermiete noch für einen Schadensersatz für die unerlaubte Untervermietung. Begründung: Ihnen entsteht kein finanzieller Schaden, weil Sie nicht selbst vermieten können, wenn sich der Hauptmieter in der Immobilie aufhält.