Der Gewerbemietvertrag – Diese Inhalte sollten Vermieter kennen.

 

In Ihrem Mietshaus befinden sich geeignete Gewerberäume und Sie denken über deren Vermietung nach? Dann sollten Sie sich umfassend über die Vertragsgestaltung informieren, denn das Gewerberecht ist um einiges freier als jenes für Wohnraum. Im Gewerbemietrecht begegnen sich Unternehmer und Vermieter auf Augenhöhe und es herrscht vorwiegend Vertragsfreiheit. Wir haben Ihnen zusammengestellt, welche Inhalte in Ihrem Gewerbemietvertrag auf keinen Fall fehlen sollten.

 

Das gehört in den Gewerbemietvertrag:

 

  1. Der Vertragsgegenstand

 

Bezeichnen Sie die Mieträume genau! Nur Räume, die im Mietvertrag beschrieben sind werden auch Vertragsgegenstand. Vermessen Sie also auf den Quadratmeter genau die Größe der Mieträume und zählen Sie alle zum Mietobjekt gehörenden Nebenräume auf (z.B. Keller, Lagerräume).

Unser Tipp: Machen Sie eine genau Skizze der Räumlichkeiten und nehmen Sie diese in den Mietvertrag mit auf.

 

  1. Der Vertragszweck

 

Formulieren Sie den Vertragszweck so genau wie möglich aus. Lässt der Vertragszweck einen zu großen Spielraum, kann der Mieter möglicherweise die Nutzung der Räumlichkeiten ändern, ohne dass Sie als Vermieter es verhindern können.

Gut zu wissen: Als Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, dass die Mieträume zum vereinbarten Zweck nutzbar sind, d.h. Sie haften für die grundsätzliche Eignung der Mietsache.

 

  1. Die Miete

 

Die Miethöhe und wann die zu zahlen ist kann im Gewerbemietvertrag frei vereinbart werden.

 

Gut zu wissen: Vorsicht vor Mietwucher! Laut § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG) darf die vereinbarte Miete in der Regel nicht mehr als 20 Prozent über dem „üblichen Entgelte“ liegen. Vorausgesetzt, vergleichbare Räume sind knapp. Kommt es zum Streitfall, muss der Mieter das beweisen.

Eine weitere Grenze liegt bei 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bei der laut Strafgesetzbuch ein „auffälliges Mietverhältnis“ vorliegt (§ 291 StGB). Auch hierbei muss der Mieter nachweisen, dass er in einer Zwangslage ausgebeutet wurde.

 

  1. Die Mieterhöhung

 

Eine Mieterhöhung ist nur dann möglich, wenn sie im Vertrag vereinbart wurde. Nur über eine Indexmiete oder eine Staffelmiete können Vermieter ohne Zustimmung des Mieters erhöhen.

In längerfristig laufenden Gewerbemietverträgen stehen oft folgende Mietanpassungsklauseln:

 

Indexmiete: Im Vertrag steht eine preisindexbezogene Wertsicherungsklausel, die vorsieht, dass inflations- und deflationsbereinigte Verschiebungen ausgeglichen werden. Die Indexklausel bezieht sich ausschließlich auf die Grundmiete, die Nebenkosten werden unabhängig davon abgerechnet.

Staffelmiete: Hierbei wird  zu einem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt die Miete erhöht. Die Zeitabstände sind frei verhandelbar. Die Mieterhöhung können Vermieter prozentual angeben oder als festen Geldbetrag.

  1. Die Nebenkosten

 

Unterschied zur Mietwohnung: Im Gewerbemietrecht können alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Dazu müssen die Nebenkosten im Gewerbemietvertrag genannt werden. Am besten einzeln mit den entsprechenden Verteilerschlüsseln

(z.B. nach Verbrauch oder pro m2). Achtung Heizkostenverordnung! Heiz- und Warmwasserkosten müssen z.T. verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Mieter kann die Nebenkosten als Pauschalzahlung oder monatliche Vorauszahlung leisten.

 

  1. Umsatzsteueroption

 

Als Vermieter haben Sie die Wahl, ob Sie zusätzlich zur Miete auch die darauf anfallende Umsatzsteuer gezahlt bekommen möchten. Wenn ja, müssen Sie im Vertrag eine entsprechende Klausel zur Umsatzsteueroption einfügen und die Umsatzsteuer darin so ausweisen, dass alle Rechnungspflichtangaben laut Umsatzsteuergesetz enthalten sind:

  • vollständiger Name und Anschrift von Gewerbemieter – und Vermieter
  • Steuernummer oder Umsatzidentifikationsnummer der vermietenden Partei
  • Ausstellungsdatum
  • Fortlaufende Rechnungsnummer
  • Art und Umfang der Leistung (Miete, Nebenkosten)
  • Zeitpunkt der Leistung
  • Nach Steuersätzen- und Befreiung aufgeschlüsseltes Entgelt
  • im Voraus vereinbarte Minderungen des Entgelts
  • Entgelt und hierauf entfallender Steuerbetrag.

  1. Mietkaution

Die Kaution können Sie frei vereinbaren. Sie muss aber nicht angelegt oder verzinst werden.

  1. Vertragslaufzeit und Kündigung

Ob und in welcher Form eine Kündigung möglich ist, hängt davon ab, ob der Gewerbemietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde.

Befristeter Vertrag:

Hier ist in der Regel keine vorzeitige Kündigung möglich. Meistens werden solche Verträge auf drei bis fünf Jahre geschlossen.

Ein früheres Herauskommen wäre nur möglich durch

  • eine außerordentliche Kündigung aufgrund von Vertragsverstößen
  • ein vertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht
  • eine Nachmieter-Klausel
  • die Zustimmung des jeweils anderen Vertragspartners.

Unbefristeter Vertrag:

Hierbei gibt es das Recht auf eine ordentliche Kündigung. Sofern nichts anderes vereinbart wird, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume von sechs Monaten (§ 580a II BGB). Dafür muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres bei der jeweils anderen Vertragspartei angekommen sein.

Gut zu wissen: Eine außerordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags ist selten möglich. Im Gewerbemietvertrag können Sie als Vermieter Ihrem Mieter nur im Falle von Vertragsverstößen, besonders wenn die Miete nicht gezahlt wird und nachdem bereits einmal abgemahnt wurde, kündigen. Je nach Einzelfall ist dies sogar fristlos möglich. Wir raten Ihnen, sich in einem solchen Fall eine Rechtsberatung einzuholen.

 

  1. Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

 

Die Instandhaltungspflichten können Sie als Vermieter weitestgehend auf den Mieter übertragen, mit Ausnahme der Unterhaltung von Dach und Fach.

Schönheitsreparaturen können Sie nur auf den Mieter übertragen, wenn die Immobilie bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig renoviert war.

Unser Tipp: Diese Vereinbarung muss dem aktuellen Stand der Rechtsprechung entsprechen und darf z.B. keine starren Fristen enthalten.

 

  1. Ein- und Umbauten

 

Bei größeren Veränderungen muss Ihr Mieter Ihr Einverständnis einholen (z.B. beim Einbau einer neuen Küche).

Unser Tipp: Treffen Sie bereits im Mietvertrag Vereinbarungen zu Ein- und Umbauten. Stellen Sie klar, dass bei Ihrer Zustimmung zu den Umbauten am Ende des Mietverhältnisses stets eine Rückbaupflicht des Mieters auf eigene Kosten bestehen kann.

 

  1. Betriebspflicht-Klausel

Unser Tipp: Da der Mieter eines Gewerberaums nur ein Nutzungsrecht, aber keine Nutzungspflicht hat, sollten Sie eine Betriebspflicht des Mieters im Vertrag klar und ausdrücklich vereinbaren. So eine Klausel schreibt dem Mieter z.B. vor, welche Öffnungszeiten gelten. Hält sich der Mieter nicht an die Betriebspflicht, können Sie ihn wegen vertragswidrigen Gebrauchs verklagen (§ 541 BGB), Schadensersatz fordern oder ihm fristlos kündigen (BGH NJW-RR 1992, 1032).

 

  1. Werbung und Außenreklame

Ist im Gewerbemietvertrag keine Regelung zur Außenwerbung getroffen, so ist entscheidend, ob die örtliche Verkehrssitte die Außenwerbung zulässt (BGH, Az.: ZMR 1957, 225 = NJW 1952, 174). Zudem darf die Reklame die Außenwand nicht verunstalten.

Unser Tipp: Kein Geschäft und kein Laden sind mit einem anderen vergleichbar. Lassen Sie sich als Vermieter bei der Vertragsgestaltung von einem erfahrenen Fachanwalt beraten. Gerne stellen wir Ihnen gute Kontakte aus unserem Netzwerk zur Verfügung. Sprechen Sie uns jederzeit an!