Haftung und Kündigung des Mietverhältnisses

1. Bei einer verzögerten Räumung haftet ein Untermieter für die volle Miete.

Das kommt häufig vor: Der Mieter vermietet einen Teil der Wohnung an einen Untermieter. Endet das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Mieter, z.B. weil der Eigentümer wegen Eigenbedarfs gekündigt hat oder der Hauptmieter verstorben ist, ist auch der Untermieter zur Räumung und Herausgabe der untervermieteten Räume verpflichtet.

 

Tut der Untermieter dies nicht, muss der Eigentümer den Rechtsweg beschreiten und den Untermieter auf Räumung verklagen. In solchen Räumungsverfahren gewähren Gerichte häufig großzügige Räumungsfristen. Dies hat zur Folge, dass der Eigentümer theoretisch zwar den nicht untervermieteten Teil der Wohnung wieder vermieten könnte; praktisch aber an der Vermietung der ganzen Wohnung gehindert ist.

In diesem Fall kann der Eigentümer nach einem neueren Urteil des BGH vom Untermieter Schadensersatz wegen Vorenthaltung der gesamten Wohnung verlangen und zwar in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung. Für den Vermieter ist es nämlich, so der BGH, unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führte, dass er trotz Vorenthaltung der gesamten Wohnung eine Nutzungsentschädigung nur in Höhe des Untermietzinses bzw. der ortsüblichen Miete für den untervermieteten Teil der Wohnung erhielte. In dem vom BGH entschiedenen Fall hätte der Eigentümer dann nur Nutzungsentschädigung für die 7 m² große untervermietete Kammer in der insgesamt 106 m² großen Wohnung erhalten. Damit stünde der Eigentümer schlechter als im Verhältnis zum Hauptmieter, der während der Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung in voller Höhe schuldet. Für den Anspruch des Vermieters ist es unerheblich, ob der Untermieter die gesamte Wohnung oder nur die an ihn untervermietete Kammer in Besitz hatte. Gibt ein Untermieter eines Raums einer Wohnung diesen nicht heraus, und ist es dem Eigentümer nicht zumutbar, nur die restlichen Teile der Wohnung zu vermieten, setzt der nicht räumende Untermieter die Ursache dafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden kann und ein entsprechender Mietausfallschaden entsteht. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist im Regelfall davon auszugehen, dass der Vermieter die Wohnung nur als Einheit weitervermieten kann und es weder möglich noch zumutbar ist, die Wohnung in Teilen zurückzunehmen und zum Teil weiter zu vermieten (BGH, 11. Dezember 2020, VZR 26/20, GE 2021, 118).

Quelle: Bayerische Hausbesitzerzeitung 07/2021

2. Wenn der Hausfrieden gestört wird: Mieter haftet für seine Besucher.

Der Vermieter ist zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, d.h zu einer Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, berechtigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft und nicht nur unerheblich verletzt hat (§ 573 II Nr. 1 BGB).

Diese ordentliche Kündigung ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen würde (LG Berlin, 17. November 2000, 64 S 291/00, NZM 2002, 338). Praktisch relevant ist diese Form der Kündigung insbesondere bei Vorliegen von Mietrückständen sowie bei Störungen des Hausfriedens. Voraussetzung ist, dass die nicht nur unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter schuldhaft, d.h. vorsätzlich oder fahrlässig, erfolgt ist. Dabei erfordert § 573 II Nr. 1 BGB zwar grundsätzlich ein eigenes Verschulden des Mieters. Allerdings beschränkt sich der Anwendungsbereich des § 573 II Nr. 1 BGB nach einem neueren Beschluss des BGH nicht auf ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters. Es muss somit nicht zwingend ein persönliches Fehlverhalten des Mieters vorliegen. Vielmehr ist auch ein ihm zuzurechnendes Verschulden von Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) von Relevanz. Diesbezüglich sind auch Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen. Auch Sie haben sich so zu verhalten, dass die anderen Mieter des Hauses nicht mehr als unvermeidlich gestört werden (BGH, 25. August 2020, VIII ZR 59/20, ZMR 2021, 31).

Quelle: Bayerische Hausbesitzerzeitung 07/2021

3. Zu beachten bei einer Kündigung: Fehlverhalten Dritter muss vorher abgemahnt werden.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB). Allerdings muss der Mieter vor Ausspruch der Kündigung grundsätzlich abgemahnt werden. Der Sinn und Zweck einer solchen Abmahnung besteht zum einen darin, dem Empfänger unmissverständlich deutlich zu machen, dass ein bestimmt bezeichnetes vertragswidriges Verhalten nicht mehr länger hingenommen wird. Zum anderen soll die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung des beanstandenden Verhaltens geben (so bereits BGH, 11.1.2006, VIII ZR 354/04, WuM 2006, 193).

Dies gilt nach einem neuen Urteil des AG Stuttgart auch und gerade dann, wenn das Fehlverhalten (hier: nicht Beachtung des Hausverbots) von einem Mitbewohner oder Besucher des Mieters ausgeht, da dem Mieter in einem solchen Fall erst recht die Möglichkeit gegeben werden muss, nach Abmahnung auf den Lebensgefährten oder Besucher einzuwirken. Entbehrlich ist eine Abmahnung nur dann, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte oder die Pflichtverletzung des Mieters besonders schwerwiegend war, zum Beispiel einen Straftatbestand erfüllt oder wenn der Mieter durch sein Verhalten eine Bedrohungslage gegen den Vermieter oder andere Hausbewohner geschaffen hat, wodurch das Vertrauen in einer Weise zerstört wurde, dass dieses durch Aussprechen der Abmahnung nicht mehr hergestellt werden kann. Die Schutzpflicht des Vermieters gegenüber den anderen Mietern gebietet es in diesem Fall, dem Vermieter die Möglichkeit der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses einzuräumen (AG München, 7. April 2017, 477 C 18956/16, WUM 2018, 83). Dies ist jedoch nach Auffassung des AG Stuttgart beim Verstoß des Lebensgefährten gegen ein bereits vier Jahre zurückliegendes Hausverbot nicht der Fall, da dieses aufgrund der dazwischenliegenden großen Zeitspanne keine Wirkung mehr entfalten konnte. Mangels Abmahnung war die Kündigung daher unwirksam und die Räumungsklage abzuweisen (AG Stuttgart, 11. Dezember 2020, 35 C 4053/20).

Quelle: Bayerische Hausbesitzerzeitung 07/2021

4. Kündigung für Au-pair ist zulässig.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2BGB.

 

Hierzu wurde bereits mehrfach entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters auch dann vorliegt, wenn er eine bisher nicht in seinem Haushalt lebende Hausgehilfin oder Pflegerin mit eigenem Wohnraum versorgen will. Voraussetzung ist lediglich, dass für die Beschäftigung einer solchen Person ein Bedürfnis vorliegt und ihre Unterbringung im Haus oder in der Nähe der Vermieterwohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen geboten ist (LG Potsdam, 3. November 2005, 11 S 146/05, WuM 2006,44). Dementsprechend hat das AG München jetzt in einem neuen Urteil entschieden, dass auch der Wunsch des Vermieters, eine Hilfe zur Kinderbetreuung bei sich aufzunehmen, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für eine Eigenbedarfskündigung ist. In dem entschiedenen Fall wohnte der Vermieter mit seiner berufstätigen Frau und seinen Kindern im Grundschulalter in der Nähe der vermieteten Wohnung in einem eigenen Haus, in dem er allerdings keine Möglichkeit sah, das Au-pair unterzubringen. Die Mieterin widersprach der Kündigung mit der Begründung, aufgrund ihrer Behinderung und den Bezug von Hartz IV-Leistungen wäre es ihr nicht möglich, eine andere Wohnung zu finden. Das AG München sah die Kündigung als begründet an. Die gekündigte Wohnung ist fußläufig von dem Eigenheim des Vermieters erreichbar, der auch schlüssig dargelegt hat, dass die Hilfskraft in seinem Haus nicht untergebracht werden kann. Insofern könne von ihm auch nicht verlangt werden, dass er die Raumaufteilung seines Hauses ändert, um eine Kündigung zu vermeiden. Den Widerspruch der Mieterin wies das Gericht zurück mit der Begründung, dass sie nur im Innenstadtbereich und besonders beliebten Wohnvierteln nach einer Ersatzwohnung gesucht und somit nicht nachgewiesen hat, dass sie alles Erforderliche und Zumutbare getan hat, um eine neue Wohnung zu finden (AG München, 12.1.2021, 473 C 11647/20).

Quelle: Bayerische Hausbesitzerzeitung 07/2021