Mängel der Mietsache – Definition Mietmangel?
Über Mängel der Mietsache kommt es häufig zu ernsten Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Aber wie wird der Begriff Mietmangel überhaupt definiert? Wir sind für Sie in das Rechtswesen eingetaucht und haben einen Überblick erstellt.
Definition Mietmangel.
Ein Mangel der Mietsache liegt laut §536 BGB dann vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt. Eine nur geringfügige Minderung der Tauglichkeit stellt keinen Mangel dar. Ein Mangel kann weiter dann bestehen, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt (§536 II BGB).
Dabei ist wichtig, was Vermieter und Mieter beim Abschluss des Mietvertrags als vertragsmäßig angesehen haben. Vor dem Vertragsabschluss werden die zu vermietenden Räumlichkeiten nämlich gemeinsam besichtigt. Man hält dabei den aktuellen Zustand des Mietobjekts fest. Wenn sich beide Parteien mit dem konkreten Zustand der Immobilie einverstanden zeigen, gilt sie als mängelfrei vermietet. Treten danach negative Abweichungen von der sogenannten Soll-Beschaffenheit der Immobilie trotz oder aufgrund eines bereits bekannten – und gemeinsam bei der Besichtigung festgestellten – Mangels auf, d.h. wenn die Gebrauchstauglichkeit der Immobilie weiter gemindert wird, gelten diese Abweichungen als Mietmängel nach §563 BGB.
Sachmangel und Rechtsmangel.
Man unterscheidet bei einem Mietmangel zwischen Sachmangel und Rechtsmangel. Man spricht von einem Sachmangel, wenn die Mietsache negativ von dem abweicht, was Vermieter und Mieter beim Vertragsabschluss ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart haben. Sachmängel können auftreten:
- innerhalb der Mietsache, z.B. Feuchtigkeit und Schimmelbildung, unterdimensionierte Heizkörper, Defekt der Heizung, unzureichende elektrische Ausstattung, Wespennest auf dem Balkon, Taubendreck auf dem Balkon durch Taubenplage, Ungeziefer in der Immobilie, Schwarzstaub u.v.m.,
- an Gemeinschaftseinrichtungen, z.B. defekter Aufzug, Ratten im Keller, sanierungsbedürftiges Treppenhaus u.v.m.,
- durch Umweltmängel, z.B. Baustellenlärm aus der Nachbarschaft, starke Lärmeinwirkungen durch Nachbarn u.v.m.
Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn „der Gebrauch der Mietsache durch die Rechte Dritter beeinträchtigt oder entzogen wird“ (§563 BGB), z.B. wenn ein Vermieter eine Immobilie mehrfach vermietet. Jeder Mieter hat dann ein Recht auf die Mietsache, aber nur einem von ihnen kann sie überlassen werden. Rechtsmängel kommen viel seltener vor als Sachmängel.
Der Vermieter muss Mängel beheben.
Das sollte unverzüglich geschehen, wenn es sich z.B. um Mängel innerhalb der Mietsache oder in den Gemeinschaftseinrichtungen handelt. Trägt der Mieter eine Mitschuld an dem Mangel, ist der Vermieter ebenfalls in der Pflicht, diesen schnellstmöglich zu beseitigen. Allerdings kann er seinen Mieter dazu verpflichten, sich an den Reparaturkosten zu beteiligen. Ist der Mieter für den Mangel allein selbst verantwortlich (z.B. wenn seine Gäste Schäden in der Immobilie angerichtet haben), hat er den Mangel auch selbst zu beheben.
Was passiert, wenn Vermieter einen Mangel nicht beheben wollen oder können?
Mieter können dann
- auf Mangelbehebung klagen,
- die Miete nach §536 BGB mindern,
- einen Teil der Miete vorläufig einbehalten.
Achtung! Schadensersatz wegen Nichterfüllung oder Verzug, §536 BGB.
Ist der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Verzug oder bestand der Mangel bereits bei Vertragsabschluss, kann ein Mieter alle Schäden ersetzt verlangen, die ihm durch den Mangel der Immobilie entstanden sind. Hierzu zählen z.B.
- Heilungskosten für durch den Mangel entstandene Gesundheitsschäden,
- Schäden am Eigentum des Mieters,
- Mehrkosten, die entstanden sind, weil der Mieter z.B. Möbel auswärtig lagern muss,
- Sachverständigenkosten.
Was können Vermieter tun?
Mindert Ihr Mieter plötzlich die Miete, sollten Sie
- genau überprüfen, ob die Mietminderung überhaupt berechtigt ist,
- genau überprüfen, ob die Mietminderung überhaupt korrekt durchgeführt wurde,
- den Schaden unverzüglich beheben, wenn die Minderung rechtens ist,
- der Mietminderung schriftlich widersprechen, wenn diese nicht gerechtfertigt ist.
Unser Tipp: Bewahren Sie bei einer Mietminderung zunächst Ruhe und suchen Sie das persönliche Gespräch mit Ihrem Mieter. Oft lassen sich Schäden schnell beseitigen. Hat Ihr Mieter die Miete zu Unrecht gekürzt und verweigert er das Gespräch, sollten Sie sich an einen Fachanwalt wenden.
