Aktuelle Neuigkeiten aus der Immobilienbranche: Die Koalition einigt sich auf eine Mietspiegelreform

Die große Koalition hat sich auf eine Reform des Mietspiegelrechts geeinigt. Für größere Städte werden Mietspiegel verpflichtend. Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Union und SPD haben sich nun auf die Ausgestaltung der Reform geeinigt. Mietspiegel sollen unter anderem über mehr Standards rechtssicherer und zuverlässiger werden.

In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern soll die Erstellung eines Mietspiegels künftig verpflichtend sein. Für Mieter und Vermieter soll es künftig Pflicht werden, für die Erstellung der örtlichen Mietspiegel Auskunft über die Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Verstöße sollen mit einem Bußgeld geahndet werden können. Anders als im ursprünglichen Gesetzesentwurf vorgesehen bleibt es dabei, dass Mietspiegel nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden sollen und qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu erstellt werden müssen. Hier war zunächst eine Verlängerung auf drei beziehungsweise fünf Jahre geplant. Vom Tisch ist auch ein Wegfall des Begründungsmittels „Vergleichswohnungen“, wenn ein Mietspiegel existiert. Diesen im ursprünglichen Referentenentwurf enthaltene Regelung fand sich schon im Regierungsentwurf nicht wieder.

Mietspiegel sind wichtig, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Diese ist sowohl für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen als auch beim Abschluss neuer Mietverträge im Geltungsbereich der Mietpreisbremse ein wichtiger Anhaltspunkt. Während die praktische Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln zugenommen hat, werden insbesondere qualifizierte Mietspiegel im gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt. Zumeist wird darüber gestritten, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Um dieses Streitpotenzial zu entschärfen und für Gemeinden einen Anreiz zu schaffen, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen, hatten Justiz- und Innenministerium einen Gesetzentwurf zu einer Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt, nebst Entwurf für eine Mietspiegelverordnung. Dieser wurde am 16.4.2021 im Bundestag in erster Lesung beraten und zunächst in den Rechtsausschuss verwiesen. Bei einer Anhörung im Rechtsausschuss am 19.5.2021 gingen die Meinungen der Sachverständigen über die geplante Reform weit auseinander. Bereits seit 1.1.2021 war der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Damit sollte der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten gedämpft werden. Bis dahin waren in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorausgegangenen vier Jahren abgeschlossen wurden. Bis Ende 2020 können Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1.3.2020 aber noch nach der bisherigen Regelung erstellt werden. Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete war eine der Maßnahmen, die bereits auf dem Wohngipfel 2018 beschlossen worden waren.