Sicher bei Schnee und Eis – Teil III

Der Hauseigentümer kann seine Räumpflichten auf den bzw. die Mieter des Anwesens übertragen. Erforderlich ist eine klare und eindeutige Vereinbarung, zum Beispiel im Mietvertrag (BGH, 22.1.2008, VI ZR 126/07, WuM 2008, 235). Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines „Schneeräumplans“ in die Briefkästen der Mieter ist nicht ausreichend (OLG Hamm, 21.12.2019, 9 U 38, NZM 2013, 358). Bei mehreren Mietern muss der Vermieter auch darauf achten, dass es nicht zu unangemessenen Ungleichbehandlungen der Mieter kommt, zum Beispiel dadurch, dass die Überbürdung nur einzelne Mieter (zum Beispiel die Erdgeschoss-Mieter) und nicht alle Mieter eines größeren Mietobjektes betrifft. Daher ist die formularmäßige Überbürdung des Winterdienstes auf nur drei von 24 Parteien überraschend und damit unwirksam (AG Köln, 14. September 2011, 211 C 170/11, MDR 2012, 395 sowie OLG Hamm, 21.12.2012, a. A. O.). Insofern gibt es auch kein Gewohnheitsrecht, das Erdgeschoss Mieter automatisch räumen und streuen müssen (OLG Frankfurt, 16 U 123/87).

Ist die Übertragung lediglich in einer vorformulierten Hausordnung enthalten, ist dies wirksam, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist (OLG Frankfurt, WuM 1998, 399). Wird dagegen im Mietvertrag nur auf die Hausordnung verwiesen bzw. ist sie dem Vertrag nur als loser Anhang beigefügt oder lediglich auf der Rückseite des Vertrages abgedruckt, ohne dass sie unterschrieben wurde, handelt es sich nach Auffassung des OLG Frankfurt um eine überraschende Klausel i.S.v. § 305 c II BGB, mit der Folge, dass die Räum- und Streupflicht nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden ist. Obliegt mehreren Mietern eines Mehrfamilienhauses die gemeinschaftliche Pflicht zur Durchführung des Winterdienstes und erleidet einer der Mieter auf dem bei Eisglätte nicht gestreuten Privatweg auf dem Grundstück einen Unfall, kommt ein Schadensersatzanspruch unter den Mietverpflichteten nicht in Betracht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Gemeinschaft eine klare Aufgabenteilung, zum Beispiel durch Aufstellung eines Winterdienstplans vereinbart hat (OLG Naumburg, 27. Februar 2014, 2 U 77/13, NJW – RR 2014, 1166).

Gut zu wissen: Auch bei wirksamer Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter verbleiben dem Eigentümer Kontrollpflichten. An diese Verpflichtung wird von der Rechtsprechung ein strenger Maßstab angelegt. Danach darf sich der Eigentümer nicht mit einer formellen Übertragung der Verpflichtung auf den Mieter begnügen, sondern muss ich in regelmäßigen Abständen davon überzeugen, dass der Mieter seine Verpflichtungen auch ordnungsgemäß erfüllt. Im Streitfall obliegt es dem Vermieter, substantiiert darzulegen und zu beweisen, wie er die Übertragung der Räumpflicht geregelt und die Erfüllung der Pflicht durch den Mieter überwacht hat (OLG Köln, 17. November 1995, WuM 1996, 226). Daher sollten Eigentümer die Überwachung von Zeit zu Zeit dokumentieren, zum Beispiel durch Fotos der vom Verpflichteten ordnungsgemäß geräumten Fläche. Nach Darlegung dieser Umstände durch den Vermieter trägt allerdings der Geschädigte die Beweislast dafür, dass der Vermieter seinen Überwachungspflicht nicht nachgekommen ist (OLG Köln, 12.1.2012, 19 U 141/11). Kommt ein Passant zu Schaden, weil der Mieter unzureichend geräumt und gestreut hat, haftet der Eigentümer nur, wenn der Mieter beweisen kann, dass der Eigentümer seine Kontroll- und Überwachungspflichten verletzt hat (OLG Schleswig, 28.2.2012, 11 U 137/11). Übernimmt ein Mieter den Winterdienst ohne konkrete Absprache mit dem Vermieter und kommt es Jahre lang zu keinen Schäden, so ist der Vermieter einem sodann in Folge eines Sturzes auf einer vereisten Fläche Geschädigten nicht wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht verantwortlich (LG Hildesheim, 5. Juni 2007, 3 O 375/06, MDR 2007, 1194).