Kündigung des Mietverhältnisses – Besondere Rechte für Vermieter

Generell sind Mieter in Deutschland besonders geschützt und das ist gut so. Allerdings müssen auch Vermieter nicht alles dulden und können in gewissen Fällen das Mietverhältnis kündigen. Zwei solcher Fälle haben wir unten für Sie zusammengefasst.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. ein gesetzlicher Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (Paragraph 573 Abs. 2 Nummer eins BGB). Eine solche erhebliche Vertragsverletzung liegt nach ständiger Rechtsprechung auch vor, wenn der Mieter trotz Verurteilung (z.B. zur Unterlassung bestimmter Handlungen, Einhaltung der Hausordnung) dem Urteilsspruch nicht nachkommt. Dies kann nach einem neuen Urteil des LG Berlin auch der Fall sein, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in seiner Wohnung verweigert, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist. Erforderlich ist jedoch, dass der Vermieter darlegt, welche Maßnahmen hätten konkret geduldet werden müssen. Pauschale Angaben sind insofern nicht ausreichend. Vielmehr ist das vertragswidrige Verhalten ausreichend zu beschreiben und grundsätzlich nach Zeitpunkt, Anlass und Umständen zu bezeichnen.

(BGH vom 15. April 2015, VIII ZR 281/13; LG Berlin vom 26.2. 2010, 63 S 236/09, ZMR 2011, 550; LG Berlin vom 28. Mai 2020, 67 S 21/20, GE 2020, 874)

Bei Verzug mit den Mietzahlungen hat der Vermieter die Wahl, ob er das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt. Der Vermieter kann aber auch fristlos kündigen und die ordentliche Kündigung zusätzlich und hilfsweise erklären. Diese ordentliche Kündigung kann der Mieter im Gegensatz zur fristlosen Kündigung nicht durch Nachzahlung der Mieten unwirksam machen, da die für die fristlose Kündigung geltende Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht für die ordentliche Kündigung gilt. Diese Rechtsprechung hat der BGH in einem neuen Urteil nochmals bestätigt.

Nachdem die Mieten vom Job-Center vollständig nachgezahlt worden, hat die beklagte Mieterin eingewendet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie angesichts der langen Wohndauer (hier: 30 Jahre) und der damit einhergehenden Verwurzelung, wegen fehlenden Ersatzwohnraums sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzumutbare Härte darstelle. Der BGH ließ dies nicht gelten. Das Recht des Mieters, einer ordentlichen Kündigung zu widersprechen, ist nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB (Härteklausel) nämlich dann ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter auch zum Ausspruch der fristlosen Kündigung (z.B. bei Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten) berechtigt. Die vollständige Nachzahlung der Mieten innerhalb der Schonfrist führt zwar dazu, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist. Die Wirksamkeit der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung bleibt davon jedoch unberührt. Auch die Möglichkeit des Widerspruchs wegen einer vom Mieter geltend gemachten unzumutbaren Härte lebt auch nicht durch einen vollständigen Ausgleich der Zahlungsrückstände wieder auf. Dabei ist nicht einmal erforderlich, dass der Vermieter die fristlose Kündigung erklärt hat. Vielmehr ist es ausreichend, dass dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zusteht. Aufgrund einer derart schweren Vertragsstörung ist die Anwendung der Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB von vornherein ausgeschlossen.

(BGH v. 1.7.2020, VIII ZR 323/18)