Erste Hilfe für Vermieter: Begriffe-Dschungel des Mietrechts – Teil II

Es gibt so viele Begriffe im Mietrecht. Kennen Sie sich als Vermieter mit diesen überhaupt noch aus? Nahezu täglich werden sie in allen Medien damit konfrontiert. Für den normalsterblichen Vermieter, der sich nicht ständig mit dieser Materie beschäftigt, wird sogar das Ausfüllen eines neuen Mietvertrages oder die korrekte Durchführung einer Mieterhöhung ohne juristische Hilfe möglicherweise zum Kamikaze-Spiel. Wir geben Ihnen die wichtigsten Erläuterungen an die Hand.

Erste Hilfe für Vermieter

Staffelmiete:

Sie kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe zwischen den Parteien schriftlich vereinbart werden, wobei die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung immer in einem konkreten Geldbetrag ausgewiesen werden muss. Wichtig bei der Staffelmiete ist, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Außerdem sollte beachtet werden, dass während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Mieterhöhung, zum Beispiel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nach Modernisierungsmaßnahmen, grundsätzlich ausgeschlossen ist. Allerdings ist zu beachten, dass die Mietpreisbremse nicht nur für die Ausgangsmiete, sondern auch für jede Mietstaffel gilt.

Indexmiete:

Bei Vertragsabschluss können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Anders als bei einer Staffelmiete tritt eine Änderung bei der Indexmiete nicht automatisch ein, sondern muss immer durch Erklärung in Textform, zum Beispiel per E-Mail, geltend gemacht werden. Die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung müssten in der jeweiligen Erklärung in konkreten Geldbeträgen angegeben werden. Die monatlichen Indexzahlen finden Sie unter www.hug-m.de. Die Mietpreisbremse gilt bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete. Bei Indexmieterhöhungen spielt sie keine Rolle.

Mietspiegel:

Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten, die von der Gemeinde und den Interessenvertretern gemeinsam erstellt worden ist. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt worden ist. Die Rechtsfolgen eines qualifizierten Mietspiegels sind immens, denn bei einem qualifizierten Mietspiegel wird im Zivilprozess vermutet, dass die darin genannten Mietpreisspannen zutreffen. Außerdem wird anhand des qualifizierten Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für die Mietpreisbremse ermittelt. Seit dem 1.1.2020 ist der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert worden, um den Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten zu dämpfen. Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre erneuert werden.

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