Erste Hilfe für Vermieter: Begriffe-Dschungel des Mietrechts – Teil I
Es gibt so viele Begriffe im Mietrecht. Kennen Sie sich als Vermieter mit diesen überhaupt noch aus? Nahezu täglich werden sie in allen Medien damit konfrontiert. Für den normalsterblichen Vermieter, der sich nicht ständig mit dieser Materie beschäftigt, wird sogar das Ausfüllen eines neuen Mietvertrages oder die korrekte Durchführung einer Mieterhöhung ohne juristische Hilfe möglicherweise zum Kamikaze-Spiel. Wir geben Ihnen die wichtigsten Erläuterungen an die Hand.
Mietenmoratorium:
Zu Beginn der Corona-Pandemie im März diesen Jahres hatte der Bundestag das sogenannte Mietenmoratorium beschlossen. Konnte der Wohnungs- bzw. Gewerbe-Mieter darlegen, dass er aufgrund der Corona Pandemie die Miete nicht bezahlen kann, war eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter in der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ausgeschlossen. Diese Regelung wurde nicht mehr verlängert.
Mietpreisbremse:
Liegt die Wohnung in einer Gemeinde, in der die Mietpreisbremse gilt, darf bei einer Neuvermietung die zulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird für Wohnungen anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt. In Gemeinden ohne Mietspiegel muss sich der Vermieter an Vergleichswohnungen orientieren. Im Streitfall wird wohl ein Sachverständiger die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln müssen. Ist die vor Miete höher als die zulässige Miete, darf der Vermieter weiterhin die Vormiete verlangen, er darf aber nichts mehr auf die Vormiete aufschlagen. Liegt die Vormiete dagegen unter der zulässigen Miete, weil die Wohnung zum Beispiel an Familienangehörige vermietet wurde, ist der Vermieter aber an die niedrigere Vormiete nicht gebunden. Bestand eine Staffelmiete, darf die letzte in Kraft getretene Staffel als Vormiete angesetzt werden, auch wenn diese Staffelmiete erst seit wenigen Monaten galt. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Grundsätzlich unterliegt auch eine möblierte Wohnung der Mietpreisbremse, wenngleich hier ein sogenannter Möblierungszuschlag geltend gemacht werden kann. Seit dem 1.1.2019 ist der Vermieter zur Auskunft verpflichtet, wenn er sich beispielsweise auf die höhere Vormiete berufen will. Diese Auskunft muss bereits bei Vertragsabschluss in Textform angegeben werden.
Verschärfte Mietpreisbremse:
In Mietverhältnissen, die seit dem 1.4.2020 begründet werden, können Mieter überzahlte Miete bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse auch bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern. Bisher war die Rückforderung auf Mieten beschränkt, die nach der Rüge fällig geworden sind. Für bereits vor dem 1.4.2020 bestehende Mietverhältnisse bleibt es dabei, dass eine Rüge nur für die Zukunft wirkt und Mieter überzahlte mieten nur ab der Rüge zurück verlangen können.
Mietenstopp oder Mietendeckel:
Berlin hat mit Wirkung ab 27.2.2020 ein Gesetz zur Mietenbegrenzung eingeführt. Zu den wesentlichen Regelungen gehören ein Mietenstopp, Mietobergrenzen, Mietabsenkungen und die Begrenzung der Modernisierungsumlage. Das Volksbegehren für den Mietenstopp in Bayern wurde vom Bayerischen Verfassungsgerichtshof am 16.7.2020 wegen fehlender Gesetzgebungsbefugnis gekippt.
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